宿迁鼎城房地产项目建议书.docx

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1、机密资料，请勿外涉!第一章总论、项目概况（-）项目名称鼎城（暂定）.（-）建设地点本项目位于宿迁市古黄河畔，东邻青年中路，西接楚街商业街，南依西湖路，北靠洪泽湖路。（三）主要建设指标该项冃规划总用地范围283475m2（计425亩）,居住总户数3772户。开发总面积：51万平方米住宅面积：37.4万平方米商业用房建筑面积：13万平方米公共建筑面积:5240平方米建筑密度：35%容积率：1.90二、可行性研究的依据1、原北工院设计“旧城改造项冃规划方案”2、国家现行政策、法规及有关设计规范3、集团房地产公司相关人员余文博、廖骁俊在宿迁期间的市调资料及江苏三鼎房地产侍一卫东市

2、调资料4、宿迁市政府机构有关部门提供的相关基础资料5、网络信息资料及近期同行业策划机构提供的信息资料三、研究范围及内容1、项目背景及建设的必要性2、市场分析3、建设规模4、建筑设计方案5、环境保护与节能6、项目实施进度安排7、物业管理8、投资估算与资金筹措9、财务效益评估10＞不确定性分析四、项目主要经济技术指标本项目主耍技术经济指标见下表（拟定指标）序号项目单位数量1项目占地面积万平方米28.34752总建筑面积万平方米513住宅套数套37724住宅建筑面积万平方米37.45商业用房建筑面积万平方米136建筑安装工程费用万元7运营费用万元8建筑容积率9开发建设总投资万元

3、10单位建筑面积平均造价元/平方米第二章项目提岀的背景及建设的必要性一、项目提出的背景口地级宿迁市成立以来，至今十年整，在这十年里，宿迁快速的城市建设，强有力的招商引资力度,吸引着无数外来投资者。在中共江苏省委《'十一五规划’建议》中强调“重点加大对宿迁的扶持，下更大力气帮助宿迁实现突破2005年宿迁市房地产开发投资38亿元，同比增长50%,完成开发面积465万平方米。其中市区有近70家开发企业，在建项目有61个，投资总额达21亿元，开发面积206万平方米。2006年，也是“十一五规划”的开局之年，宿迁市委、市政府国进一步加大对房地产业的扶持力度,推出了《关于实施中心城市

4、人口五年倍增计划的若干政策意见》，给予了“淮海经济区”最优惠政策，强力推进房屋拆迁，加大土地供应和房地产开发力度，引导住宅消费。根据宿迁市住房建设规划(征求意见稿(2006-2010))提供的相关数据显示，截止2005年底建成区常住人口为35万，人均住房建筑面积约25.90平方米，依据《宿迁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲耍》中2010年中心城市常住人口耍达到60万，人均住房使用面积不低于30平方米的规划耍求，规划期内，全市城市住房总建设面积为1074万平方米。随着旧城改造的进一步加大，引进外资的进一步加强，拆迁居民不断增加，住房需求也将不断增加,随着居民生活水平的

5、提高，对住房的要求也在不断提高。通过本次市调及参考相关资料，规模大品质高的楼盘销售情况都非常好。本项目正是依据上述背景资料提出。(-)符合国家产业政策及地方发展规划的要求建设“普通商品住宅”是当前国家重点鼓励发展的产业，也是为了抑制目前高速增长房价，是我国政府和人民共同关心的大事。本项目的建设将充分体现宿迁市建设高起点、高标准、高水平的耍求，既能达到“普通住宅”的要求，又能有效改善市区居民的住房条件，为社会提供相当数量物美价廉的住房。（二）符合现代人居工程及我国住宅建设发展方向随着国内房地产市场的成熟，住宅建设步伐的加快，住宅的投资结构趋于合理，高标准的新型住房已经成为房

6、地产市场的主体，深受市民的青睐。个人购房比例不断提高，全国城镇商品住宅中个人购房比例已超过80%。房地产开发以市场为导向，以质量取胜的观念已建立。（三）符合城市建设的需要本项目的开发建设，不仅可以缓解市区内的拆迁压力，还能通过组团内企业的搬迁，优化城区结构布局，加快城市化进程。就目前宿迁发展趋势看，本项目将成为新老城区中高端商住一体化的纽带。新城区的发展已成规模，儿个现代化区域已经形成，本地块正好在新城区和老城区结合部，路北是马陵初级中学，河东即是实验小学和马陵中学。对本项冃开发又增加了居住便利条件，对购房者具有较强的吸弓I力。第三章市场分析一、宏观分析从国内人部分城市住

7、房市场來看，今年的房价依然会延续2006年的增长势头。虽然国家为了控制房价的增长，抑制经济过热，出台了一系列宏观调控政策与调控措施，也只是起到了局部增速放缓的效果，没有从根本上扭转目前的市场局面。调控效果的显现可能要一个过度期方能达到政府的预期，面对高昂的房价，使得众多普通老百姓难以实现改善居住环境的渴望，市场供给与需求尚存在着巨大的结构性调整空间。二、区域市场分析■宿迁房地产市场十分活跃，据市调了解，2006年上半年，部分住宅楼盘月均销售30套左右,市区商品房累计预（销）售而积98.6万平方米，较去年同期增加51.3%o按照