物业管理之业主与业主大会.ppt

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1、第四章业主与业主大会9/14/20211EditedbyZ.M.Gu第一节业主一、业主的含义业主是房屋的所有权人，具体来讲是指：在城市房屋土地管理机构登记注册，且现有记录表明其拥有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用权和房屋所有权的单位或个人，以及享有此份业权的注册受抵押人。9/14/20212EditedbyZ.M.Gu第一节业主业主是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权人”区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，

2、按其专有部分的比例共有的建筑物所有权人。区分所有权人多见于居住物业，一幢楼宇或一个小区有数十名甚至数千名业主；独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。独立所有权人多见于非居住物业，一般是一个团体或组织。9/14/20213EditedbyZ.M.Gu第一节业主业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。业主所拥有的物业权利有两种形态：业主独自拥有的物业业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业，即公共部位公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共有，决策权主体应该是全体业主。9/14/20214Edit

3、edbyZ.M.Gu第一节业主二、业主的权利和义务（一）业主的权利1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议4、参加业主大会会议，行使投票权9/14/20215EditedbyZ.M.Gu第一节业主5、选举业主委员会委员，并享有被选举权6、监督业主委员会的工作7、监督物业管理企业履行物业服务合同8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维

4、修资金的管理和使用10、法律、法规规定的其他权利9/14/20216EditedbyZ.M.Gu第一节业主（二）业主的义务1、遵守业主公约、业主大会议事规则2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4、按照国家有关规定交纳物业共用部位、公用设施设备专项维修资金5、按时交纳物业服务费用6、法律、法规规定的其他义务9/14/20217EditedbyZ.M.Gu第一节业主三、业主自治管理“自治”即自己治理，是指业

5、主对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定的行为。业主自治管理是新的《物业管理条例》的主导思想之一。（一）业主自治管理的组织形式1、业主大会2、业主委员会3.业主小组（二）业主自治管理的方式1、自主管理方式2、委托管理方式9/14/20218EditedbyZ.M.Gu第二节业主大会制度一、业主大会及会议召开流程（一）业主大会及职责业主大会是由物业管理区域内全体业主组成物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定一个物业管理区域成立一个业主大会一个物业管

6、理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，应成立一个业主大会划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业应当成立业主大会9/14/20219EditedbyZ.M.Gu第二节业主大会制度业主大会的职责（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作（3）选聘、解聘物业管理企业（4）决定物业共用部位、公用设施设备专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部

7、位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责9/14/202110EditedbyZ.M.Gu第二节业主大会制度（二）召开业主大会会议的程序l、会议筹备工作业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况2、发布公告业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告9/14/202111EditedbyZ.M.Gu第二节业主大会制度

8、3、征询意见或投票表决采用书面征求意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决4、回收统计意见业主委员会通过设投票箱或者专人送达等方式回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计9/14/202112EditedbyZ.M.Gu第二节业主大会制度5、通报大会议事决定业主委员会