业主与业主大会简介

《业主与业主大会简介》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、第四章业主与业主大会第一节业主n一、业主的含义¨业主是房屋的所有权人，具体来讲是指：在城市房屋土地管理机构登记注册，且现有记录表明其拥有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用权和房屋所有权的单位或个人，以及享有此份业权的注册受抵押人。¨业主是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权人”n区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权人。区分所有权人多见于居住物业，一幢楼宇或一

2、个小区有数十名甚至数千名业主；n独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。独立所有权人多见于非居住物业，一般是一个团体或组织。¨业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。业主所拥有的物业权利有两种形态：n业主独自拥有的物业n业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业，即公共部位¨公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共有，决策权主体应该是全体业主。n二、业主的权利和义务¨（一）业主的权利n1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务n2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的

3、有关事项提出建议n3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议n4、参加业主大会会议，行使投票权n5、选举业主委员会委员，并享有被选举权n6、监督业主委员会的工作n7、监督物业管理企业履行物业服务合同n8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权n9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用n10、法律、法规规定的其他权利¨（二）业主的义务n1、遵守业主公约、业主大会议事规则n2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护

4、等方面的规章制度n3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定n4、按照国家有关规定交纳物业共用部位、公用设施设备专项维修资金n5、按时交纳物业服务费用n6、法律、法规规定的其他义务n三、业主自治管理¨“自治”即自己治理，是指业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定的行为。业主自治管理是新的《物业管理条例》的主导思想之一。¨（一）业主自治管理的组织形式n1、业主大会n2、业主委员会n3.业主小组¨（二）业主自治管理的方式n1、自主管理方式n2、委托管理方式第二节业主大会制度n一、业

5、主大会及会议召开流程¨（一）业主大会及职责n业主大会是由物业管理区域内全体业主组成¨物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定¨一个物业管理区域成立一个业主大会¨一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，应成立一个业主大会¨划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业应当成立业主大会n业主大会的职责¨（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则

6、¨（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作¨（3）选聘、解聘物业管理企业¨（4）决定物业共用部位、公用设施设备专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施¨（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度¨（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责¨（二）召开业主大会会议的程序nl、会议筹备工作¨业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况n2、发布公告¨业主

7、大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告n3、征询意见或投票表决¨采用书面征求意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决n4、回收统计意见¨业主委员会通过设投票箱或者专人送达等方式回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计n5、通报大会议事决定¨业主委员会在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督¨业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，

8、应当以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档n二、业主大会会议¨（一）首次业主大会会议n业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作n业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）由业主代表组成，一般为5至15人。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组n筹备组要做好下列筹备工作¨(1