筹备业主大会、选举业主

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1、筹备业主大会、选举业主委员会操作办法首次业主大会的成立一、物业服务区域内持有1／2以上投票权的业主入住以后，应该筹备成立业主大会。(各地区有具体规定的按照当地法规执行)二、分期开发的住宅区，第一期有1／2以上投票权的业主入住以后，可以筹备成立业主大会。(各地区有具体规定的按照当地法规执行)三、项目具备成立业主大会条件后，开发商应向项目所在地的区房地产行政主管部门、街道办事处提出成立业主大会的申请。四、筹备首次业主大会的费用按照当地物业服务相关规定执行，如无明确规定则由开发商承担。成立业主大会筹备组一、业主大会筹备组（以下简称筹备组）由业主代表、开发商代表组成。在房地产行政主管部门和街道办的指

2、导下负责业主大会筹备工作。二、筹备组中的业主代表建议参照业委会委员的条件，并应关注以下事项：A.必须是业主本人（业主身份以售房合同或产权证登记为准）；B.支持、配合物业服务中心工作。C.模范履行业主义务，不欠交管理费。三、筹备组中业主代表和开发商的人数应符合当地法规规定，如当地法规无明确规定，应请示当地房地产行政主管部门意见。四、业主代表由业主自愿申请参加。成立业主大会筹备组五、在获得主管部门批准后，开发商应及时在小区通告栏、电子显示屏、网站等形式召集业主自荐参加业主大会筹备工作。六、业主代表报名参加筹备组人数超过房地产行政主管部门批复的人数时，由开发商代表和政府主管部门组织所有报名的业主代

3、表召开会议推选出筹备组中的业主代表。七、筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业服务区域内公告。八、备组应当自组成之日起30日内在房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，成立业主大会，并选举产生业主委员会。成立业主大会筹备组九、筹备组产生后，履行以下职责：A.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；B.参照各地房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》和《管理规约》。C.确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；D.确定业主委员会委员候选人产生办法。十、业主大会议事规则、管理规约、首次业主大会会议召开的时间、地点、形式以及业主在首次业主大

4、会会议上的投票权数，业主委员会委员候选人产生办法等内容需要在物业服务区域内公示15日。确定业主委员会的选举方式一、业主委员会人数应符合当地法规规定，或根据当地房地产行政主管部门的要求确定，一般情况下为单数。二、分期开发的小区，建议业主大会筹备组根据项目实际情况确定每期的业主委员会人数，并且分布合理。三、业主委员会实行差额选举，因此候选人数应多于应选人数。四、筹备组成立后应及时确定业主委员会候选人。业主委员会委员候选人应具备以下条件：A.本物业服务区域内具有完全民事行为能力的业主；B.遵守国家有关法律、法规；C.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；D.热心公益事业，责任心强，公正

5、廉洁，具有社会公信力；E.具有一定组织能力；F.具备必要的工作时间。确定业主委员会的选举方式五、如售房合同或产权证上登记的业主超过一人，均可按享有的产权比例行使业主权利，但如果他们同时成为筹备组成员或业主委员会候选人，必须提前向全体业主公布。六、候选人产生方式(建议根据项目情况由业主大会筹备组选择)：A.候选人的产生可采取业主自荐或推荐的方式。B.《业主委员会委员候选人自荐表》C.物业服务区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，业主代表作为业主委员会委员侯选人，且业主代表应均匀分布在物业各个幢、单元、楼层。公布业委会候选人资料和《业主大会议事规则》

6、、《管理规约》（草案）一、由筹备组对所有业委会委员候选人进行资格审议后（关注候选人必须是业主本人），将候选人基本情况和《业主大会议事规则》、《管理规约》（草案）在物业服务区域内公示15日。业主如有异议可向筹备组提出质疑，由筹备组给予解答，并对相关文件进行修订。二、公布的候选人资料应包括：（以下资料收集时应告知业主需对外公布并征得业主同意）A.姓名，性别，年龄，学历，工作简历，照片B.竞选宣言及其他发放、回收选票一、如候选人资料公示期满业主无异议，则印制选票，并安排人员逐户发放、回收。二、投票人必须是产权登记人或产权登记人的委托代理人，公司户应是公司法定代表人或其书面授权人。委托（授权）人填写

7、选票须附有产权人签字的书面委托书。三、业主大会表决可采取现场投票的方式，也可采用上门或在物业内固定区域集中发放、回收选票的方式。为提高选票回收率，保证选举成功，一般采用后两种方式发放、回收选票。四、发放、回收选票的工作应由筹备组具体负责实施，物业公司人员可以在筹备组书面授权的情况下进行协助。五、为便于选票的统计和确认，选票的发放、回收都应有业主的签字确认。六、首次业主大会会议要讨论通过《业主大会议事规则》、《