在商业地产中该如何尝试拍卖.doc

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1、在商业地产中该如何尝试拍卖   近几年，商业房地产受到了多方面的关注，房地产开发商、投资人、店铺经营者以及拍卖公司。理由有几点：首先，商业房地产的投资收益率得到市场的认可，尤其是运营成功的商业房地产项目商铺的租金较高，底商的单位售价几乎普遍达到住宅、公寓价格的2—3倍，甚至更高；其次，商业房地产对于综合项目本身的住宅及公寓项目和周边住宅、公寓项目的价值提升是显著的，符合开发商的投资价值观；从拍卖的角度来看，公寓、写字楼、住宅等传统房地产是很难用拍卖拍出比常规销售更高的价格来的，只有商业地产的项目才有“拍高”的可能。   一、商业房地产拍卖的意义     1、什么叫商业房地产  

2、 商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。   商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如SHOPPINGMALL项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用

3、商铺出售，零散经营的模式。    考虑到项目长期经营的市场需求，商业房地产的经营在项目整个的经营过程中，必须以动态的方式运营，不像普通住宅、公寓、写字楼、别墅等建设完成、销售完毕就意味着开发过程的结束。    2、商业房地产用拍卖作为销售手段的可行性   可拍卖操作的项目应该是具有一些区别于普通项目的特点，如难以定价、稀缺性、独特性等特性。在新开发的房产项目中，住宅和写字楼由于推出数量大、个体差异性小，因此不太适合用拍卖操作（除了一些特色房子如景观房和高档别墅等）。商铺因其数量少，单体差异性大，位置、面积、结构等都能对其价格产生影响，加上客户在使用功能上的投入产出和投资回报上的

4、差异性，因此即使是相邻的商铺价格都可能不一样。具体说来，投资者购买住宅和写字楼只要考虑地段、楼层、朝向、房间布局等，买房的人的目的多为了自己居住；而购买商铺的人除了考虑上述购房的基本要素之外，还要考虑商业房屋所在地点的商业环境、未来可经营的品种、经营利润、租金水平、投资回报等商业问题。拍卖是一种寻求利益、价值最大化的方式，最适合于需求因素复杂、商品之间差异明显的状况，所以，从经济利益角度讲，开发商如果采用拍卖作为辅助方式销售商铺是十分适宜的。   7/7   国内的商铺概念最早出现在广东，由于那里的个体经济发达，买铺、租铺用来开店做生意的经营方式深入人心。商铺的拍卖最早出现在2

5、000年的浙江，精明的浙江人发现商铺的稀缺性和个体差异性的特点与拍卖的可操作性相一致。杭州市河坊街商铺的多次拍卖给了房地产业和拍卖业了许多启示。从那时起，国内采用拍卖的方式销售商铺的案例越来越多，形式也越来越多，运作手段也更加层出不穷。    一般而言，拍卖商业房地产可以带来以下几点好处：   （1）价格发现   拍卖的一个重要的特点是具备价格发现功能，适用于那些难以根据成本定价、商铺的价位随位置、面积、结构、功能、经营行业等的不同而变化的情况，历来，商铺的准确定价以及定价销售是房地产开发商和销售商十分头疼的事情，拍卖过程恰好带来了市场的定价器，可以根据不同买家的投资和经营要求

6、的供求关系找到最适宜的价格。   （2）客户心理价位引导   由于商铺具有的“一步差十行”的差异性以及未来店铺经营中的效益的不确定性，因而，商铺的买家往往在购买商铺时对于商铺的价格“心中无数”，不知道出价多少为合适。这时候，买家的购买信心常常取决于其他买家的购买信心，即，如果大家都看好这个商铺和相应的价格，互相在信心上的影响会较为容易的促成这个交易。拍卖会上大家此起彼伏的竞买行为会给客户的心理价位以诱导和一定的提升。      同时，对那些位置、面积、配套俱佳的商铺进行拍卖，能起到聚集竞买人气给买家施加竞价压力的作用。拍卖的限时运作特点可以促使观望的买家尽快做出决定，不再存有讨

7、价还价、拖延时间的侥幸。   (3)开发商利益的最大化   拍卖能使商铺的价值达到最大化，使开发商得到最大的利益回报。商铺与商铺之间的差异性引起的价值潜力通过拍卖的方式发掘可以达到最大体现。  （4）躲开“条子”   很多房产项目从一立项就得到各界的关注。对于商业房地产的项目，开发商的项目审批监管部门、关系单位、朋友都会打电话、写条子来要价格优惠下的商铺或摊位，有时这样的条子比商铺的数量还要多。面对纷至沓来的“条子”，开发商有时就处于这样尴尬的境地，答应这些“条子”的优惠，收益上会受很大损失