商业地产项目该如何复制.doc

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1、商业地产项目该如何复制商业地产项目该如何复制商业地产项目该如何复制商业地产项目该如何复制商业地产项目该如何复制商业地产项目该如何复制商业地产项目该如何复制商业地产项目该如何复制商业地产项目该如何复制商业地产项目该如何复制商业地产项目该如何复制商业地产项目该如何复制商业地产项目该如何复制商业地产项目该如何复制　　商业地产项目该如何复制提要：商业地产的复制艺术一般认为，复制曾一炮走红的成功项目模式，是商业地产做大做强的一条捷径。就商业模式价值来讲于　　商业地产项目该如何复制？　　当前正处于商业地产爆炸性发展的时代，在万达这个商业

2、地产领头羊的模式引领下，几乎所有品牌企业都在考虑快速复制。地产业的复制理念可以追溯到工业行业。　　20世纪初，现代管理之父泰勒出版了《科学管理原理》，第一次将工业企业的作业流程进行了分解，以用于快速生产。　　到了福特T型车时代，复制生产的概念又被发展成大规模制造。这样的理念在现代电子信息产业和制造业已成为基本生产逻辑。对于然而单个物件生产总量巨大的商业房地产业，复制的理念是否仍然可行？　　对于一个复杂的商业地产项目，到底什么可以复制？什么又不可以复制？决定一个项目可复制的基因又有哪些？今天跟大家分享一篇《新地产》的重磅，《商

3、业地产的复制艺术》。该文从解剖一个大悦城的产品复制工作开始，通过业内资深操盘手的总结，为行业同行解答了诸多复制问题的诸多需要注意的环节。　　商业地产的复制艺术　　一般认为，复制曾一炮走红的成功项目模式，是商业地产做大做强的一条捷径。就商业模式价值来讲，复制是必须的，因为复制的成本和难度小于再造。但中国商业地产的实践证明，复制并不易为，照抄照搬的结果往往是南橘北枳，甚至是南辕北辙。　　决定一个商业地产项目复制成功的关键，既在常量，更在变量。“必然”由无数的“偶然”铸成。复制当初的成功，就是要在调整中（偶然）遗传母品牌的基因（必

4、然），或反过来说，要在吸收原成功项目的基因时，如何融进当时当地的“偶然”因素，形成差异化，赢取最终的“必然”成功。　　世界上么有两块完全相同的石头　　当你走进北京朝阳大悦城时，首先引起你注意的或许是它与西单大悦城的不同。是的，这些不同很重要，甚至是大悦城在这个东四环外新兴地段成功的关键。　　“天时、地利、人和”，一个商业项目的成功由诸多因素成就。比方说地段优势、专业团队、对客群消费偏好的准确把握，以及良好的资金架构，等等。　　这些重要的因素却是因时因地而不同的。中国地大物博，城市、人口和消费都存在巨大的差异，每个商业项目的立

5、地条件也千差万别。　　所以，在热闹非凡的中国商业地产江湖中，更多的现实是，第一个项目大获成功，复制到第二、第三、第N个的时候，远不如母品牌的当年之勇。但中国房企的规模诉求已经箭在弦上，不得不发。现在的问题不是要不要复制，而是怎样复制。　　在北京汉博商业投资管理有限公司总裁暴雪松看来，要想成功复制一个商业地产项目，首先要解决的问题是，知道哪些要素是不变的常量，哪些是可变的。但大部分情形之下，可变不可变又是相对而言的，“绝对不可改变的东西并不多，只不过是比例问题。”　　他认为，构成项目品牌内核、基础业态和具差异化竞争力的部分，必

6、须“忠实”复制，比如项目统一的名称和LoGo、基本定位和产品线。基本定位是指潮流、时尚、高端、中档，产品线是指购物中心、百货和超市等。“这个不能轻易改变，不能在一地是高端，到另一地变成批发市场。”暴雪松说。　　至于品牌组合以及超越购物之外的体验感、愉悦感和空间感都可以根据实际情况进行调整。这里说的“实际情况”，指的主要是新项目的选址和面对的消费群。　　“首先，地段具有绝对的不可复制性。这一点很好理解。”暴雪松认为，这也决定了新项目不可能和老项目完全一样。“换地”之后，一切商业理念和活动都需要变化。不能因为在某一个地段成功了，

7、在全国类似地段就一定会成功。　　“朝阳大悦城成功了，再到上海的四环路也做一个，不一定成功。因为上海人的消费能力、时尚度和品牌接受度都不一样。朝阳大悦城有北京东半部在支撑它。”操盘过这个明星项目的暴雪松深有所感。　　地段不可复制性表现的极致在于，甚至在同一地段，地处街头角都不一样。同样在王府井，街头是东方广场，是奢侈品和快时尚的组合；它的后面就是王府井百货和新东安市场。每个地段都有各自的基因，“就拿王府井来说，当然是好商圈，但细究消费人群，发现主要是外来游客。”　　换地如换刀。很多成功项目复制失败，追思本源，多因第一步的选址出

8、现了偏差，加上地价等多方面因素权衡，是的新项目的复制在选址问题上不尽如人意，没有一一对应母品牌所适应的选择标准。　　起于华南的海岸城产品就是此类典型。第一家海岸城购物中心在深圳南山文化中心，项目位置相当理想，乃当地南山的区域中心。据说南山人全部来这里购物休闲，一天的客流量至少20万人次。第