地产企业所面对的宏观经济环境分析.doc

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1、国家调控政策下地产企业所面对的宏观经济环境分析一、地产行业现状：国家统计局的数据显示，今年8月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的有30个，比7月共增加了15个。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价持平，这是一线城市的房价连续两个月出现“停涨”。随着调控政策的持续深入，随后的9月，一线城市房价很可能迎来下降，而全国总体房价也可能在9月迎来拐点。作为调控力度最大的城市，一线城市的各项房价数据已成为反映楼市走向的先行指标。　　　　四个一线城市的数据变化尤为引人关注。根据官方数据，今年以来，北上广深四城的房价涨幅

2、持续收窄，至7月，出现全部停涨的现象，为最近3年来的首次。　　　　而最新数据则显示，8月，四个一线城市的新建住宅价格和新建商品住宅价格（不含保障房）再度出现集体停涨。　　　　相比之下，34个二线城市的新建商品住宅价格环比上涨0.02%，增幅下降0.04个百分点；纳入统计的32个三线城市，房价环比微涨0.01%，涨幅大降0.12个百分点。　　　　九月第2周福州全市一手房成交166套，环比前一周减少了52套，跌幅23.85%；成交面积为18587.14平方米，环比下跌5842.75平方米，跌幅23.92%。同时，从五城区成交套数来看，仓山区共成交9

3、7套，虽排行五区之首，但同前一个统计周期相比下跌了5.83%；鼓楼区下跌幅度最大，为58.54%。该数据与去年同期相比跌幅更是达到了7成，成为近半年以来的最低值。　　　　事实上，在限购、加息等一系列政策重拳之下，福州楼市正陷入徘徊状态，整体成交呈现低迷。而从成交量数据上看，支撑“拐点”的理由似乎也很充足。　　　　北京市房地产交易管理网日前公布的数据显示，8月份，北京商品住宅成交5506套，日均不足200套，环比上月减少39.7%，比去年同期下跌了16.4%，为近3年月度成交最低值。今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5

4、天假期的成交量相比大幅下跌24%，与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。　　　　上海8月一手住宅成交量环比下跌26.1%，创5年同期最大跌幅，二手房成交量跌幅同样为5年来之最。广州、深圳同样未能逃脱成交量大跌的结局。比如说今年国庆上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。　　　　在房地产市场中，“量跌”往往被看作是“价跌”的先兆。基于此，针对一线城市未来的房价走势，多家研究机构都给出了“下降”的判断。当下市场也在试图消化政策。第一个表现是目前部分城市部分地区房价出现下降，但很多三线城市房价

5、仍然坚挺。第二个是全国商品房销售额同比仍然处于上涨状态，这就决定了开发商的整体收入状况还不算太糟糕。第三是开发商正通过多种方式融资，另外也在转移投资、缩减地产投资，并通过变换开盘节奏搅动市场。二、国家的调控政策7/7除了为了稳定房价的虚高及控制房产泡沫而出台的限购令、限价令、控制贷款及建设保障性住房之外，九月份国土部又透露土地不再"无偿划拨"，土地供应双轨制将逐步取消，保证被征地补偿将更高、更到位。按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，扩大有偿使用覆盖面，最终取消土地供应双轨制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地实行

6、有偿使用。划拨土地供给的成本比出让要低很多。理论上通过划拨来供给土地是为了满足纯粹的非营利性公共需求，确实应当降低成本。取消双轨制能够促进土地资源的合理利用，有利于核算土地使用者的成本。减少了开发企业或地方政府投机拿地进行盈利的途径，也证明了国家对加强土地出让并进行调控的决心。相信在未来一段时间内，国家对房地产行业的调控决心，将仍然果决。毕竟需求决定着市场，目前房地产的产能过剩、房屋空置率奇高已经是现实，一路房价虚高，其价格已经远远大于使用价值，并带动的通胀影响已经严重影响了中国的国民人均消费水平。今年国家已经几次上调了存款准备金率，一季度，居

7、民消费价格指数(CPI)同比上涨5.0%。其中，3月份居民消费价格指数同比上涨5.4%，环比下降0.2%。对于5%的物价涨幅，已高出中国今年的预期目标。官方希望，今年居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右。目前的CPI偏高，中国正在采取各种措施解决这一问题。其中，包括消除导致物价走高的货币因素，中国的货币政策已从应对金融危机时期的适度宽松，调整为稳健。国家也只能在提高银行利率和存款准备金方面，减少市场上交易的流通货币，以解决通胀问题。三、宏观角度的市场预期：大部分经济学家普遍赞同2011年实行紧缩的货币政策，但在具体工具选择和幅度上存在分歧。马骏

8、（德意志银行经济学家）认为，2011年合适的货币增长应该是15%，贷款增长应该是14%，即6.5万亿元；王志浩（渣打银行大中华区研究主管）预计2011