地产企业所面对的宏观经济环境分析

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1、国家调控政策下地产企业所面对的宏观经济环境分析一、地产行业现状：国家统计局的数据显示，今年8月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的有30个，比7月共增加了15个。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价持平，这是一线城市的房价连续两个月出现“停涨随着调控政策的持续深入，随后的9月，一线城市房价很可能迎来下降，而全国总体房价也可能在9月迎来拐点。作为调控力度最大的城市，一线城市的各项房价数据已成为反映楼市走向的先行指标。四个一线城市的数据变化尤为引人关注。根据官方数据，今年以来，北上广深四城的房价涨幅持续收窄，至7月，出现全部停涨的现象，为最近

2、3年来的首次。而最新数据则显示，8月，四个一线城市的新建住宅价格和新建商品住宅价格（不含保障房）再度出现集体停涨。相比之下，34个二线城市的新建商品住宅价格环比上涨0.02%,增幅下降0.04个百分点；纳入统计的32个三线城市，房价环比微涨0.01%，涨幅大降0.12个百分点。九月第2周福州全市一手房成交166套，环比前一周减少了52套，跌幅23.85%；成交面积为18587.14平方米，环比下跌5842.75平方米，跌幅23.92%。同时，从五城区成交套数来看，仓山区共成交97套，虽排行五区之首，但同前一个统计周期相比下跌了5.83%；鼓楼区下跌幅度最大，为58.54%。该

3、数据与去年同期相比跌幅更是达到了7成，成为近半年以来的最低值。事实上，在限购、加息等一系列政策重拳之下，福州楼市止陷入徘徊状态，整体成交呈现低迷。而从成交量数据上看，支撑“拐点”的理由似乎也很充足。北京市房地产交易管理网H前公布的数据显示，8月份，北京商品住宅成交5506套，R均不足200套，环比上月减少39.7%,比去年同期下跌了16.4%,为近3年月度成交最低值。今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%,与少年9月份前5天相比大幅下跌67%o上海8月一手住宅成交量环比下跌26.1%,创5年同期最大跌幅，二手房成交量跌

4、幅同样为5年来之最。广州、深圳同样未能逃脱成交量大跌的结局。比如说今年国庆上海一手房多H成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而广州、杭州多H商品住宅成交量不足100套。在房地产市场中，“量跌”往往被看作是“价跌”的先兆。基于此，针对一线城市未来的房价走势，多家研究机构都给出了“下降''的判断。当下市场也在试图消化政策。第一个表现是目前部分城市部分地区房价出现下降，但很多三线城市房价仍然坚挺。第二个是全国商品房销售额同比仍然处于上涨状态，这就决定了开发商的整体收入状况述不算太糟糕。第三是开发商正通过多种方式融资，另外也在转移投资、缩减地产投资，并通过变换开盘节奏搅动市场。二

5、、国家的调控政策除了为了稳定房价的虚高及控制房产泡沫而出台的限购令、限价令、控制贷款及建设保障性住房之外，九月份国土部又透露土地不再“无偿划拨舄土地供应双轨制将逐步取消，保证被征地补偿将更高、更到位。按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，扩大有偿使用覆盖面，最终取消土地供应双轨制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地实行有偿使用。划拨土地供给的成本比出让要低很多。理论上通过划拨来供给土地是为了满足纯粹的非营利性公共需求，确实应当降低成本。取消双轨制能够促进土地资源的合理利用，有利于核算土地使用者的成本。减少了开发企业或地方政府投机拿地进行盈利的途径，

6、也证明了国家对加强土地出让并进行调控的决心。相信在未来一段时间内，国家对房地产行业的调控决心，将仍然果决。毕竟需求决定着市场，目前房地产的产能过剩、房屋空置率奇高已经是现实，一路房价虚高，其价格已经远远大于使用价值，并带动的通胀影响已经严重影响了屮国的国民人均消费水平。今年国家已经几次上调了存款准备金率，一季度，居民消费价格指数（CPI）同比上涨5.0%。其屮，3月份居民消费价格指数同比上涨5.4%,环比下降0.2%。对于5%的物价涨幅,已高出屮国今年的预期目标。官方希望，今年居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右。目前的CPI偏高，屮国正在采取各种措施解决这一问题。其屮，包括

7、消除导致物价走高的货币因素，屮国的货币政策已从应对金融危机时期的适度宽松，调整为稳健。国家也只能在提高银行利率和存款准备金方面，减少市场上交易的流通货币，以解决通胀问题。三、宏观角度的市场预期：大部分经济学家普遍赞同2011年实行紧缩的货币政策，但在具体工具选择和幅度上存在分歧。马骏（德意志银行经济学家）认为，2011年合适的货币增长应该是15%,贷款増长应该是14%,即6.5万亿元；王志浩（渣打银行大屮华区研究主管）预计2011年还将4次加息，每次25个基点，银行信贷规模约在6万亿元〜7万亿元，信贷增