商品房建设项目成本控制浅析.doc

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1、商品房建设项目成本控制浅析一、成本控制的基本概念成本控制是指在整个经营过程即成本形成过程中，对每项成本形成的具体活动进行严格的监督，发现偏差，及时纠正，使每项具体的和全部费用及资源消耗限制在最佳范围内。商品房建设项目的成本控制，就是在满足项目既定的质量和进度目标的前提下，从投资决策、规划设计、到建设实施等全过程中，把工程项目发生的实际费用控制在成本目标范围内，力求在项目建设过程中合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。房屋产品由于具有建设投资大、施工周期长、变化因素多、涉及面广等特点；所以，其成本控制是一个动态而复杂的管理过程。这就需要建设单位对项目建设的成本控

2、制有一套完整的控制体系，并且始终贯穿于建设的全过程。二、成本控制流程和基本环节1、控制流程由于房屋建设工程的建设周期长，在工程实施过程中风险因素很多，因而实际状况偏离目标和计划的情况是经常发生的。这就需要在工程实施过程中，通过对目标、过程和活动的跟踪，全面、及时准确地掌握有关信息，将工程成本投入状况与目标和计划进行比较，如果发生偏差及时纠偏，保持工程成本投入始终在目标控制范围内。82、控制的基本环节三、成本控制的目标规划和计划8如果没有目标，就无所谓控制，而如果没有计划，就无法实施控制。1、根据商品房的成本构成进行成本目标规划和目标分解，确定成本目标控制体系。2、做好各方面的组

3、织工作①设置成本控制机构；②配置合适的成本控制人员；③落实成本控制机构和人员的任务和职能分工；④合理组织成本控制的工作流程和信息流程。四、商品房建设项目的成本控制应注意的几个问题1、商品房建设项目的立项决策阶段成本控制。在商品房建设项目的立项决策阶段，对于成本控制的重点应立足于市场调查分析。根据市场需求，合理确定开发建设的规模、质量标准和工期目标。应注意：8(1)在现阶段，随着房地产市场的不断成熟和国家对土地的调控加强，商品房建设项目的土地取得大部分通过拍卖实现，从而提高了土地成本。这项费用的总成本一般在45％以上，有的甚至达到项目总成本的80％。因此，要确定合理的土地买价，把

4、土地成本控制在论证的目标之内。(2)根据市场需求，确定项目的质量标准和工期目标，它直接影响到商品房建设项目的成本，也是商品房建设项目决策阶段进行成本控制的工作重点。2、商品房建设项目的规划设计阶段成本控制。有专家指出，设计费占工程项目总的投资比例很小，可能不到1％。但是，它对工程项目造价的影响程度可以达到75％以上。很明显，设计阶段是商品房建设项目成本控制的关键阶段。此阶段工作重点应主要放在两个方面：(1)规划设计建设单位拿到的地块，政府规划管理部门规定了相应的容积率、建筑高度、绿化率、公用配套设施等控制性指标。那么，建设单位做的第一件事情就是对该地块进行合理的规划。此时的成本

5、控制工作应重点考虑以下几方面：①选定优秀的设计单位。优秀的设计单位可以为建设单位在入水技术、服务等方面提供良好的服务，自然有利于成本控制。②根据市场需求情况，合理的对土地进行分块，确定各地块的质量标准，并进行价值工程分析。例如，对待开发的地块，我们可以根据它的周边环境以及市场需求，划分为普通住宅区、高档住宅区、商业生活区等；对不同层次，确定相应的质量标准和目标成本，以满足不同市场层次的需求，以较少的投入换取更大的收益。8③根据地块的划分，详细进行规划设计。在这个阶段，成本控制的重点应放在指标综合平衡上。在满足政府部门规定的各项规划指标要求的前提下，最大限度的利用土地资源，并充分

6、利用地块周围的市政设施，例如污水管网、供暖管网、供水、供气管网等，合理确定并网位置和方式，尽量使管网便捷、路径最短，从而降低建设成本，且减少使用过程中的维护费用。④巧用政策进行土地挖潜。例如，地下建筑不计算容积率，可充分利用这一政策特性，进行地下配套服务设施的建设，为住宅提供地下室等，从根本上降低商品房建设项目的土地成本，这也符合建设节约型社会的要求。(2)建筑设计阶段①在建筑立面造型上，力求简洁、美观，和周围环境融为一体，减少不必要的造型和线条。如一个中型车间，取消一些不必要的线条造型，可降低建设成本数万元之多。②根据项目决策阶段估算的建设成本，合理选择建筑结构体系，确定工程

7、的装修质量标准，推行限额设计。如：框架结构和剪力墙结构，平米造价可以相差200元左右；而框架结构中，柱网和梁板布置合理与否也是影响造价的重要方面。所以，要严格地进行评审和价值工程论证，以求达到最佳。③推进“四新”成果在商品房建设项目中的使用。以新技术、新材料、新工艺、新设备等优化项目的经济技术指标，提高项目的科技含量和综合效益。例如，采用新的空气置换系统，可以大大降低地下室的层高，从而达到降低项目成本的目的。8④加强设计管理，控制设计深度，设计深度不够，会使工程施工过程中变更频繁，增加工程造