综合体发展模式.ppt

《综合体发展模式.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、【发展阶段】随着第二第三产业的比重日益加大，哈市对于写字楼的需求也日益增加，目前处于第二阶段向第三阶段过渡期近五年内，哈市第二产业和第三产业的比重从36.8%，48.3%发展到现阶段的37.8%，50.9%，第二产业与第三产业的发展，带动了一些衍生出来的高科技产业和专业性的服务业的产生，由此对于写字楼物业的需求在逐渐增加，使写字楼市场日趋成熟。目前哈市的写字楼逐渐从自建小体量写字楼到商办公寓性写字楼，再到纯写字楼的阶段发展。现今市场上可见的以商办公寓及新生的纯写字间为主，处于第二阶段向第三阶段的过渡期。第一阶段第二阶段第三阶段自建小体量办公楼

2、或者是为了控制成本找住宅做办公有较成熟的办公物业，但是产品功能相对复合，可以居住及办公的商办公寓专业的写字楼物业，产品力水平较高，物业管理较成熟过渡期近五年内二产、三产总值及所占比重办公物业发展阶段数据来源：世联地产『写字楼市场』1.市场逐步向专业转变【产品档次】哈市写字楼产品多在21-25层，标准层集中在1000-1300平米，以中、中高档为主，高档写字楼项目稀少写字楼楼宇高度代表写字楼整体的形象，目前，哈尔滨写字楼多在30层以下，占总写字楼数量的81%。40层以上，具有可视性的写字楼只有网通广场。标准层设置上，哈尔滨写字楼标准层集中在1,

3、000-1,300平米区间内，其中具有超过1,500平米标准层的写字楼项目只有奥威斯发展大厦、御景国际、网通广场和福斯特大厦，另外还有个别项目标准层面积不到1,000平米，再次说明目前哈尔滨写字楼整体档次不高。尽管哈尔滨写字楼起步较晚，但整体档次不高，目前现有写字楼档次以中档、中高档为主，共占总写字楼项目数量的90%，高端写字楼项目稀少，仅包括奥威斯发展大厦和网通广场两个项目。哈市写字楼标准层区间500平1000平1500平2000平道里会展省政府南岗数据来源：世联地产『写字楼市场』2.市场平均水平较低【板块现状】传统区域的道里及南岗中心区的

4、办公楼物业发展较早，整体水平要落后于新兴的省政府中心区和会展中心区传统区域新兴区域沪士大厦奥维斯大厦南岗中心区道里中心区宏光大厦上实海上银座省政府中心区创展国际长江国际大厦浦发大厦投资大厦会展中心区传统的道里及南岗区办公物业发展较早，目前新旧项目并存，市场较混乱；新兴的省政府中心区及会展中心区从90年代末开始发展办公物业，未来是新办公物业集聚区『写字楼市场』2.市场平均水平较低哈尔滨市原有的写字楼分布比较集中，主要分布在哈站地区、秋林商圈、省政府、道里中心区四大区域，2004年初期则呈现出东移趋势，尤以会展中心为龙头的开发区未来将会有多个项目

5、进入市场。从目前的写字楼分布的情况和未来发展趋势来看，写字楼区域大体可划分为：南岗中心区、道里中心区、省政府中心区、会展中心区四大部分，松北新区、群力新区、平房区占有的比例较小，暂不具备规模。道里中心区省政府中心区南岗中心区会展中心区『写字楼市场』3.新品高质写字楼供应在外围【市场供应】传统区域写字楼物业发展缓慢，未来主要集中在会展中心区从板块分布上看，哈尔滨写字楼主要集中在会展中心区板块，占总供应量的32%，占据市场主导，其次是南岗中心区板块，占总供应量的23%。本项目所在的会展中心区，未来是写字楼物业发展的一个集中区域。【市场表现Ⅰ】哈尔

6、滨市场上的可见写字楼物业的销售情况均较好，其中近年面市的项目表现均较好，但整体价格略高于住宅板块项目名称开盘时间单价（元/平米）去化率道里中心区宏光大厦1999年8200100%上实海上银座2011年4月14500100%南岗中心区奥维斯大厦2004现价14000100%省政府中心区创展国际B区2011年8月1120092%长江国际大厦2006年7000100%会展中心区浦发大厦2005年10000100%投资大厦2003年9000100%群力区远大广场2011年10月880050%哈市写字楼物业发展较晚，从2000年初开始。市面上可见的写字

7、楼物业开发商自持和销售的两种经营模式均有。早期的写字楼多以自持的为主，销售的占其中一部分。近期面市的写字楼物业多以销售的模式进行经营。从写字楼物业的单价，可以看到整体水平在相对应的区域里边略高于住宅的单价，市场可为空间较大。从去化速度上看，写字楼物业的去化速度都较好。『写字楼市场』4.售价与租金较为理性【市场表现Ⅱ】哈市写字楼租金基本维持在3.2元/平米/天，空置率处于10%之下，有效租金为3元/平/天，投资回报率达9%哈尔滨市写字楼租金水平基本维持在3.2元/平米/天，其中以南岗中心区和道里爱建商圈内的写字楼租金水平最高，会展中心写字楼租金

8、水平较低，但集聚效应明显，未来市场空间较大。市场上可见的写字楼物业空置率基本控制在10%以内，有效租金为3元/平米/天。市场需求较大。我们盘点了写字楼市场售价在10