研究-综合体发展模式专题研究

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1、综合体开发模式专题研究华润万象城系列万达广场系列soho中国系列万象城都市综合体系列深圳万象城先运营商业再销售住宅，高投入高利润杭州万象城沈阳万象城南宁万象城Soho都市综合体系列Soho现代城住宅、公寓、写字楼等可售型物业为主，快速回现建外soho朝外Soho……万达广场都市综合体系列北京CBD万达广场先销售住宅再运营商业，滚动开发重庆南坪万达广场南京建邺万达广场……目前国内较为成熟的综合体开发模式主要有3种，代表系列华润万象城、万达广场、soho中国（以开发次序、持有和销售比例作为区分维度）123华润万象城1深圳华润万象城包括了五星级酒店、5A级写字楼、购物中心、公寓和住宅华润

2、万象城深圳华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。项目位于深圳市罗湖金融商务中心区，分北、中、南三个部分，占地面积77292平方米，总建筑面积约48万平方米，总投资逾50亿港币。项目一期于2002年10与破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、5A甲级写字楼“华润大厦”，于2004年12月竣工开业。二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，于2005年12月16日开工建设，2009年12月落成启用。幸福里君悦酒店万象城华润大厦深圳华润中心建筑布局万象城华润中心万象城已接待

3、游客2000多万人次商场出租率达97%，年销售总额达到10亿写字楼出租率100%，40多家国际金融机构及国内外大型企业入住项目总建面约48万平米，总投资约50亿，其中非住宅物业建面38万平米，投资34亿，占比68％华润万象城成本构成规模(万平米)总成本（亿元）功能构成开发周期土地成本7.77.7商业、写字楼、酒店、住宅等综合物业2002-2009年非住宅物业写字楼4.23.4国际标准5A甲级写字楼2002.10-2004.12酒店68.4君悦酒店，五星级酒店2005.12-2009.12购物中心18.817深圳最大、超大型室内购物中心2002.10-2004.12商业街9.54.7

4、万象城二期2005.12-2008.12合计38.533.5华润综合体持有型物业总投资2002-2008年住宅物业公寓1.51.2引进世界一流餐厅、酒吧、茶馆、精致零售店2005.12-2008.12住宅97.2定位顶级精装修豪宅2005-2009年开发模式项目首期开发高级写字楼和高档购物中心树立标杆形象，后期开发回现产品，实现住宅产品的高溢价华润万象城2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年一期开发进程关键时间节点2002年10月一期动工2005年12月二期动工2009年8月幸福里开盘2004年12月一期竣工开业2009年12月二期落成启用时间轴二期

5、开发进程数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈万象城面积18.8万平米华润大厦面积4.2万平米投资额17亿投资额3.4亿君悦酒店开发面积6万平米投资额8.4亿国际商业休闲广场开发面积9.5万平米投资额4.7亿酒店式公寓开发面积1.5万平米投资额1.2亿幸福里开发面积9万平米投资额7.2亿运营特点：华润综合体仅住宅对外出售，所有商业物业均由华润持有运营运营准备阶段快速发展阶段赢利情况：非住宅部分全部采用持有出租的形式，从05年投入使用至今租金收入为12.56亿，住宅销售金额为40亿华润万象城2027......2012201120102009200820072006计算数据时间轴数

6、据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈2005租金增长率租金写字楼面积净利率折现率数据依据预估合同实际行业水平行业水平计算数据年利润1337914564149221585716201165611746317658......28270折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)17658......9008租金增长率租金万象城面积净利率折现率数据依据预估合同实际行业水平行业水平计算数据租金增长率租金商业街面积净利率折现率数据依据预估合同实际行业水平行业水平计算数据价格增长率单房价格客房数净利率入住率数据依据预估官网实际行业水平行业水平华润中心年利润表万象城年利润表商业街年

7、利润表君悦酒店年利润表年利润32313360349536353780393140884252......6808折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)4252......2169年利润00000836888248923......14286折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)8923......4552年利润00000430144734652......7448折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)4652......