房地产甲方工程计划、质量及现场施工管理关键点实战.ppt

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1、卓有识度圆融会通2015年7月11日房地产工程精细化管理12房地产开发不是高科技行业，但却是一个非常复杂的系统。原因有三：1、生产周期长；2、涉及专业多3、政府监管多。没有一个部门或专业可以把一件工作从头做到尾，更没有人能将房地产开发的全部细节搞懂。房地产开发企业的运作问题，主要是由于缺乏系统的管理角度，从而在系统层面出了问题，这样就需要我们用资源的优化组合、配合、协调和衔接等系统手段解决。流程解决局部运行问题，系统才能解决整体运作问题。盲人摸象?2系统创新:根据近二十年对房地产开发行业的实践、思考与总结，我们提出了管控链、价值链和供

2、应链为三条主线的房地产企业专业操作系统。这是开发商企业运作必须具备的视野与能力。这是实现精细化管理的基础房地产企业本质上不是做专业技术工作的，它是各专业资源的系统集合者。从某个专业或流程去理解房地产开发，无异于盲人摸象。标杆企业可以操作100多个项目，忙而不乱。而一些企业操作几个项目，就四脚朝天。差距就在系统集合能力上。创建并完善企业的操作系统3案例：万科的两次扩张：万科历史上有过两次扩展，结果大相径庭。第一次是在92——93年，一下子将房地产业务扩张到十几个城市。结果是彻底失败。原因是什么？不是没有好项目，不是没有市场机会，而是专业

3、化管理跟不上。一个企业的运作依赖于个人素质而不是企业整体素质时，它就缺失一种发展的基础。市场告诉万科，为了发展，必须搭建操作管理系统，突破管理瓶颈。当年5个项目运作时，万科为找合格的总经理发愁；今天100多个项目运作时，万科的管理队伍仍然绰绰有余。在第二次扩张中，万科的全国市场占有率顺利提升：2005年为0.94%、2006年为1.25%、在2007年为2.07%，2008年提升到2.34%。2012年达到4%。在95年，万科就提出了专业化的道路。并用了长达十年的时间来完成第一次专业化，搭建自己的操作管理系统，为其顺应市场集中的趋势，

4、布局全国市场，扩大市场份额奠定了坚实的基础。4作为一个复杂的系统，房地产开发需要各专业的有效链接和配合。基于此理解，我们研发了以管控连、价值链和供应链为三条主线的房地产企业操作系统。我们研发的操作系统及创新资源配置项目决策项目策划设计管理工程管理销售管理客户管理产品定位产品实现产品生产产品设计客户开发产出控制投入控制运营保障管理链：组织管控系统价值链：项目运营系统供应链：外包管理系统成果评审合同履约管理外包策略采购管理架构管理计划管理成本管理执行力管理（基础）（平台）（手段）外包工作任务书人力资源管理财务管理人力保障资金保障52021

5、/7/226企业管控创新:开发商的基础管控系统管控系统的风险：管不好组织，管不好人，管不好钱，管不好任务，管不好投入，管不好产出。好项目没有好结果专业化的资源配置：管好组织架构管理人力资源管理专业化的人力保障：管好人员专业化的运营保障：管好资金财务管理专业化的运营管理：管好任务计划管理专业化的投入控制：管好投入专业化的产出控制：管好产出成本管理执行力管理67架构管理企业的管理架构是企业内部资源配置的方式，它对企业能否适应市场，能否发挥效率，能否节约成本起着决定性的作用。房地产企业的管理架构五花八门，从几个部门到几十个部门，房地产开发企

6、业如何配置资源？如何设计管理架构？问题：开发商架构管理中普遍存在资源配置不合理，职责不清，扯皮推诿，四处救火，效率低下，管理成本高企等问题。怎么解决这些问题？用结果为导向的管理架构，取代分工为基础的管理架构。7案例讨论：选择哪一个架构？公司高层预算部前期部合同部价格部项目部设计部营销部人事部总经办财务部法务部项目部项目部公司高层项目部项目部项目部综合管理部财务管理部营销管理部工程管理部产品研发部定位研发设计采购技术监控策划销售客服核算资金收支行政人事总工办四百米接力，四个人跑快？还是十个人跑快？前期成本管理部目标动态结算8计划管理部计

7、划战略8创新点：以专业优化组合为基础的资源配置与架构管理系统合理授权定岗定编工作清单组合专业管理架构开发职能梳理开发职能组合部门分工岗位职责工作权限职务关系规定部门职能细分部门工作接口岗位责任细分审批权限与流程重大事项决策很多开发商将架构管理仅仅理解为架构图+岗位职责，这在操作层面是远远不够的。9架构管理的关键点：用结果为导向的管理架构，取代分工为基础的管理架构。按职能划分部门，撤销设计部，建立产品研发部建立主管计划的管理部门将部门职能细化成工作清单，并搭接好部门接口根据细化的工作清单定岗定编通过授权，将完成工作的必要权力授予责任人建

8、立集体决策的机制，避免业务决策权力过于集中10缺乏计划运营管理系统走到哪儿黑走到哪儿歇三拍计划拍脑袋拍胸脯拍大腿眉毛胡子一把抓碰到什么解决什么谁影响自己不知道自己影响谁也不知道各部门之间信息不对称给自己留足时间我尽力了，