济南市房地产需求.doc

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1、房产08012008090108刘晓东济南市房地产市场需求调研报告随着济南房地产市场竞争程度的日益加剧，准确把握潜在购房者的需求已经成为竞争的关键。消费需求调研反映出潜在购房者的诸多消费习惯与消费心理，能够体会到购房者购买的决策过程，从而在吸引购房者的各种举措上做到有的放矢。此次调研采用定点访问随机样本的调查方法，主要采用定量研究的方法。对调研问卷采用的分析方法主要包括：对重要指标采取频数分析，重要指标的交叉分析和对比分析相结合，从不同的角度，对数据所蕴藏的信息进行挖掘和归纳，以期得出有价值的结论

2、。　　一、潜在购房客群基本特征分析　（一）购房群体性别比例分析　　调查的购房者中，女性消费群体比例日益增多，比例为42%，略低于男性购房者。分析其置业特点：与男性相比，女性对物业选择更具有感性、易受他人影响的特点。购买意识、消费方式也很容易在女性消费者之间传播并相互影响。而男性消费者通常比较理性，选择物业时较为重视经济环境、区域发展等宏观层面。　　（二）26-30岁的购房群体成为主流　　潜在购房者的年龄结构趋于年轻化，40岁以下的年轻人成为购房群体主流，所占比例达73%，其中，26~30岁的购房群

3、体为主，所占比例为29%。购房群体的年龄特征将直接影响其对住宅的户型选择、建筑风格、社区配套等的需求情况。　（三）置业行为以家庭为核心购买力　　购房行为主要以家庭为单位，三口之家占据主导，比例为48%，二人世界所占的比例为27%，相比之下单身购房群体在对房产的需求程度和支付能力上都略显不足，所占比例仅为12%。　　对购房者的年龄与家庭结构作交叉分析，对于26~30岁的潜在购房者，其家庭结构主要表现为二人世界，比例为53%；对于31~40岁的潜在购房者，其家庭结构是三口之家占据主流，比例为76%。　

4、　1.单身贵族消费群体　　白领阶层的消费意识随着社会进步发展迅速，单身一族对住宅物业要求日益强烈，对住宅的功能要求较高。该群体多为高收入、高学历的单身者。其置业特征：①由于多是知识阶层，所以对物业的要求相对苛刻，有时愿花较多的钱，也不愿买回廉价粗糙的物业；②理性不受促销活动的影响，购房群体购买理性，冷静而客观。　　2.老年消费群体　　当前老年人消费市场日益扩大，其消费心理和消费能力与年轻人相比，更加理性，尤其是在古城济南，随着人口老龄化的加快，老年人的消费力资源会比较充裕。其群体特征：①经济自主自

5、立，城市里知识型老人已基本脱离要子女代劳的传统，在选择住宅物业时喜欢按自己的意志和喜好；②老年人多在金钱使用时谨慎小心，不会过分的奢侈。　　（四）潜在购房群体学历分析　　在社会竞争日益激烈的今天，随着学历在个人发展中的作用愈加重要，受过高等教育的人群总量不断激增，在人口中的比例也在不断上升。　　潜在购房者中具有大专和本科学历的人群已经成长为潜在的购房主流，为79%；其次是具有高中（含中专、技校）学历的人群，比例为17%，相应的购房者对社区带来的文化气息、生活品质、周边配套都将提出更高的要求。初中及

6、以下学历的人群仅占4%。　　具有较高学历的群体中，多从事专业性较强的工作，并且多数已具有事业基础，职业相对较稳定。济南市具有高学历人群占城市总人口近70%，而这一类人多在重要的学校、医院等事业单位及大型企业的重要岗位。还有是随着济南的发展，引进了一大批外资，外地企业，在这些企业界里也拥有一大批知识分子，其职位相对较高。　　济南市在各类学校任职的教育工作者约有112万（数据来源：2003年统计年鉴），占总人口的1/6，其他还有医院、政府机关等众多事业单位。　这些高学历的专业群体势必对生活质量提出更高

7、的要求，才能产生心理的满足感??幸福感。他们关注城市的生活氛围、居住环境、居住质量、政治环境、生活环境、治安环境、经济环境、气候环境等要素构成。其对住宅的需求特征为：a．个性化追求：自我思想在生活氛围的张扬；b．私密性：家庭范围、个人生活方面的私密不为外人所知；c．身份属性追求：以人群分；d．自我价值追求：社会认知感；e．自尊性的体现：事业成就、身份、价值的标志年轻中职群体。　　（五）潜在购房者工作单位多为私营企业　　潜在购房者的工作单位多为私营企业，其次为事业单位，通过对潜在购房者的家庭年收入和

8、工作单位作交叉分析表明，年收入在6~10万元间的购房者的工作单位中私营企业居首位，年收入在10万元以上的潜在购房者工作单位以事业单位为首。　　（六）受访者多来自市中区、历下区　　此次调研的潜在购房者，来自市中区的需求最多，比例为31%，其次为历下区，所占比例为27%。分析表明，现在购房者对现在住房最大的不满意是面积和户型 　　（七）公交车是主要出行工具　　潜在购房者的主要出行工具表现为公交车，所占比例为44%，相应的，购房者对于公交汽车站的关注程度也较强。其次为自行车/助力车，比例