珠江恒昌-广州南沙东部花园小区发展策划研究最终汇报-89PPT.ppt

《珠江恒昌-广州南沙东部花园小区发展策划研究最终汇报-89PPT.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、南沙住宅小区发展策划研究2006年11月研究思路整合内部资源近期（首期）：485亩中远期：215亩远期：东部新城22平方公里内其他住宅用地开发本次以首期485亩为研究目标，同时考虑700亩的总体发展战略研究思路南沙区域处于迅速发展、成熟变化时期处于快速发展成熟时期，区域内消费人群具有结构上的动态变化性区域间融合发展：经济交流频繁、交通日益完善——外来消费人群区域内迅速成熟：产业聚集发展、配套日益完善——区域内产业就业/创业消费人群700亩规模较大，预计需要7年的开发周期，需拓宽客户层面和寻求足够消费量来支持如此长时间的开发将项目开发与南沙区域成熟进度相契合在不同发展时期，选取不同核心客户，采

2、取不同市场策略我们的目标消费者……？两阶段的目标客户近期：南沙发展变化期2006-2010年中远期：南沙成熟发展期2010年后广州中心城区（天河区、琶洲、大学城）就业人群番禺居住、就业人群南沙本地较高收入人群(公务员、企事业单位管理层）南沙区域内大规模的产业人口和创业人士核心客户判断依据南沙已售/在售楼盘的购房客户南沙产业发展对购房者的影响南沙对外交通发展对购房者的影响目前核心购房者：广州市区度假投资客、番禺二次置业者占主流进港大道环岛北路环岛南路港前路环岛西路逸涛城南沙滨海花园南沙碧桂园南沙奥园南沙境界本项目南沙滨海花园一、二期，滨海花园客户中广州、番禺、南沙客户（公务员）各占三分之一，香

3、港和深圳客户不足10%（香港客户主要为早期中原在港作展）滨海半岛已售客户中广州客户占二分之一南沙碧桂园一期洋房购房者多以南沙本地原居民和周边镇区居民为主，别墅消费者主要来自广州和番禺地区认同碧桂园品牌的客户在南沙碧桂园咨询客户中（星期日一天访客数约为20台），其中7成以上来自广州中心城区和番禺地区南沙境界和南沙奥园楼盘登记的客户中大部分为广州市区、番禺人群。在售楼盘购房者访谈个案GO广州、番禺的消费需求趋向舒适性南沙本地居民购房强调实用和经济性滨海花园一、二期碧桂园一期广州、番禺占2/3南沙公务员等1/3洋房南沙本地居民为主别墅以广州、番禺为主别墅成交集中在120-200平方米洋房成交集中在

4、100-150平方米别墅成交集中在150-220平方米洋房成交集中在80-120平方米南沙本地消费有限大量产业人群购房预计在3-5年后南沙本地人口仅24万人，市场容量有限南沙大规模产业就业人口和创业人群成为本区购房主力预计出现在2010年后A区已投产国际汽车产业园2005年丰田汽车2006年东方重机2006年上半年中海大型集装箱2007年下半年中船集团造船2006年广钢2006.7签约科威特炼油一期2004年二期2007年南沙港首期已完成南沙资讯科技园投产年份项目名称预热期2006年前2006年-2010年投产期2010年以后成熟期企业高级员工进入南沙，同时部分中低级工人也随之而来除了企业高

5、级员工外，大量的低级工人相继进入产业人群收入积累，购买力增强，在当地慢慢定居下来租赁和园区宿舍购买商品房常住财富原始积累交通发展构成1小时通达圈向北：南沙—广州/番禺5条对外交通（40分钟-1小时）和1条轨道交通（30-60分钟）拉近了南沙-番禺-广州的时间距离，联系便捷目前两地之间过路费约7-25元，地铁开通后车费约在8-10元（体育中心-南沙），属于基本可接受交通成本向东：南沙—东莞—深圳广深高速-虎门大桥-京珠高速目前虎门大桥的过桥费为50元，相对于东莞和深圳消费群来讲通勤成本太高（东莞房价与南沙相近，深圳投资客可选择区域较广），一定程度上抑制了两地消费群近期来南沙购房需求深圳、东莞客户

6、可作为本项目的偶得性客户向西：南沙—顺德—中山顺德、中山主要为专业镇经济，对外经济联系相对较弱，且两地房价与南沙相当，价格优势不明显，但南沙的投资前景对其可能具有一定的投资吸引力中山、顺德客户也可作为本项目的偶得性客户价格梯度构成市场推力广州、番禺消费者仍为近期外来购房主力军虎门长安区南山区顺德中山广州番禺物业类型：以高层为主单价范围：高层：3000－4000别墅：4000－5000总体价格与南沙相当物业类型：以高层为主单价范围：高层：3500－4500别墅：5000－7000总体价格与南沙相当物业类型：以高层洋房为主单价范围：整体均价：5800高层：5500－7500别墅：25000比南沙

7、贵1500-13000宝安区物业类型：以高层和超高层洋房为主单价范围：整体均价：8700高层：7000－12000别墅：20000比南沙贵4000-8000物业类型：以高层为主单价范围：高层：6000-10000比南沙贵2000-6000物业类型：以高层、别墅为主单价范围：高层：4500-8000别墅：8000-15000比南沙贵1500-3000物业类型：以小高层为主单价范围：小高层：2500-