全程策划方案范文.doc

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1、全程策划方案范文　　项目全程策划流程　　一、市场调研　　1、前言本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；　　2、市场分析　　（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）　　（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）　　3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势　　4、竞争个案项目调查与分析　　5、消费者分析　　（1）购买者地域分布；　　（2）购买者动机；　　（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）；　　（4）购买时机、季节性；　　（5）购买反应（价格、规划、地点等）；　　

2、（6）购买频度；　　6、结论　　二、项目环境调研　　1、地块状况　　（1）位置　　（2）面积　　（3）地形　　（4）地貌　　（5）性质　　2、地块本身的优劣势　　3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）　　4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）　　5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）　　6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）　　7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）　　三

3、、项目投资分析　　1、投资环境分析　　（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）　　（2）房地产的政策法规　　（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）　　2、土地建筑功能选择（见下图表）　　3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）　　4、土地延展价值分析判断（十种因素）　　5、成本敏感性分析　　（1）容积率　　（2）资金投入　　（3）边际成本利润　　6、投入产出分析　　（1）成本与售价模拟表　　（2）股东回报率　

4、　7、同类项目成败的市场因素分析　　四、营销策划（一）市场调查　　1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）　　2、建筑规模与风格　　3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）　　4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）　　5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）　　6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）　　7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）　　8、结论

5、和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析　　1、经济背景?经济实力?行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）　　2、文化背景推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位1理论价格（达到销售目标）2成交价格3租金价格4价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、媒介策略1媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算（

6、七）、推广费用1现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放　　五、概念设计　　1、小区的规划布局和空间组织　　2、小区容积率的敏感性分析　　3、小区道路系统布局（人流　　4、小区公共配套布局安排　　5、小区建筑风格的形式及运　　6、小区建筑外立面色彩的确　　7、小区户型比例的搭配关系　　8、小区经典户型的功能判断　　9、小区环境绿化概念原则　　10、小区环艺小品主题风格　　六、识别系统（一）核心部分　　1、名称　　2、标志　　3、标准色　　4、标准字体（二）运用部分　　

7、1、现场?工地围板?彩旗?挂幅?欢迎牌　　2、营销中心?形象墙?门楣标牌?指示牌?展板规范?胸卡?工作牌?台面标牌　　3、工地办公室?经理办公室?工程部?保安部?财务部　　4、功能标牌?请勿吸烟?防火、防电危险?配电房?火警119?消防通道?监控室析流、车流）（学校、会所、购物等）运用示意确定及示意系断及其面积划分格确定及示意。　　　　内容仅供参考