上海市嘉定区及南翔镇房地产市场基础报告.doc

《上海市嘉定区及南翔镇房地产市场基础报告.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、肆、上海市嘉定区及南翔镇房地产市场基础报告一、上海房地产市场总体概况1.上海房地产市场宏观数据2.1主要年份房地产开发投资和经营情况2.2主要年份房地产开发企业房屋建筑面积和造价指标200020072008房屋施工面积（万平方米）5523.2310766.7210390.67住宅4263.507642.796872.10#别墅、高档公寓254.111492.751337.61办公楼515.10935.231084.47商业营业用房438.471131.861222.53其他306.161056.841211.57房屋竣工面积（万平方米）1643.623380.

2、122475.04住宅1388.012752.481763.33#别墅、高档公寓66.38406.42234.45办公楼95.93138.89205.67商业营业用房100.16256.46221.56其他59.52232.32284.49-14-房屋竣工价值（亿元）355.791046.58624.12住宅270.29829.59405.83#别墅、高档公寓20.66211.2366.46办公楼45.4162.9776.15商业营业用房24.2987.4969.50其他15.8066.5372.64竣工房屋平均造价（元/平方米）216430962522住宅1

3、94730142301#别墅、高档公寓311251972834办公楼473345343702商业营业用房242534113137其他2654286425531.上海房地产市场交易数据2.1主要年份上海商品房销售和出租情况2000~2008年上海市住宅均价走势-14-2008年上海各区域成交均价情况2.12009年1~10月中旬上海商品房市场交易情况2009年1~10月中旬商品房累计成交（包括住宅、写字楼、商业及其他）区县套数(套)面积(万㎡)全市234,1892,411.01住宅185,4242,015.01写字楼14,635145.43商业17,267167

4、.53其他16,86383.042.2近年来上海二手房交易情况-14-1.小结94年以来，随着城市化的进程的加快，上海的房地产市场进入快速的上升通道，直到2007年不管在成交面积、成交均价、利用外资、施工面积、竣工面积等等数据上都出现井喷，达到历史高峰，而到2008年，由于时滞效应，2005至2007年间颁布的紧缩政策在2008年体现出效果，当年上海房地产市场进入调整周期。2008年9月爆发的金融危机进一步加大了调整幅度。4季度开始，政策调控方向由紧缩转向放松，对中低端住宅市场的稳定起到一定作用，但由于经济放缓对需求的打击，整体市场还是表现平平。住宅市场呈“量

5、价齐跌”态势。第四季度发布的住宅鼓励性政策促使整体市场成交量有所回升，但充裕的供应使成交价格仍然走软。而高端住宅市场并未受惠于政策利好，价格和成交量继续下滑，但是19个区县中，卢湾区的住宅均价为最高，仍达到46,013元/㎡，崇明住宅均价为最低，在3430元/㎡，而与邻近的普陀区、长宁区、青浦区、宝山区四个区域的住宅成交价格相比，南翔镇所属的嘉定区住宅均价最低，在7068元/㎡，相差上一位的青浦区727元/㎡。写字楼市场方面，全球金融危机对写字楼需求的巨大打击，加之新增供应放量增长，写字楼市场成为4季度下挫最严重的领域。截至2008年年底，空置率达10.2％，

6、而租金季度跌幅达到21.6％，完全抵消了前三季度的累计涨幅。受强劲的零售销售和众多国际知名品牌进驻上海影响，2008年零售物业市场表现良好，截止年底租金水平保持上升态势。此外由于人口聚居，社区发展渐趋成熟，新兴区域购物中心的租金增长和空置率表现好于市中心。-14-随着工业活动和对外贸易的放缓，上海工业物业市场也趋于下行。然而得益于供应稀缺和需求旺盛，物流仓储物业的表现优于厂房物业，尤其是高端物流仓储物业。2009年上半年上海房地产市场发展平稳。由于中央政府经济刺激计划有效减缓了经济下滑势头，房地产市场气氛也有明显好转。随着股市的大幅反弹，第二季度市场信心逐渐提

7、升，带动房地产，特别是住宅需求显著回升，从上海政府公布的1~10月中旬数据来看，商品房总成交面积已达到2,411万㎡，已经超过2008年全年成交面积480万㎡，按此发展，预计到2009年年底，成交面积可以超过2007年水平。住宅市场方面，上半年伴随市场购买力的改善及购房者对市场信心的恢复，之前被抑制的需求得以释放，促使住宅市场显著回暖。自第二季度开始，购房热情也漫延至高端住宅市场。在此背景下，开发商纷纷取消价格折扣。整体来看，住宅价格的下滑趋势明显缓减，某些区域的房价甚至开始上涨。由于供应充足而新增需求低迷，甲级写字楼空置率不断攀升，租金亦持续下跌，上半年跌幅

8、达14.6％。然而租赁成交比较活跃，其