北京星河城三期推广策划案.ppt

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1、2008星河城推广策划案导论星河城三期推广至今，市场、环境、竞争等都在变化，前期策略的执行，为星河城的销售做出了值得肯定的贡献，2004全年星河城销售额突破15.6亿，可以说，星河城对2005年南城房价走势将举足轻重。2005年是达奇服务星河城的第三年，即将展开的新的推广销售年度，星河城“涨价”以及推广预算所摆出的“少花钱，多办事”的现实要求，令推广、销售工作都面临着很大的压力和挑战。2005年将星河城非常关键的一年，尽管压力比较大，但我们有信心与玺萌置业、中广信携手共进，完成既定的共同目标，为星河城再续辉煌的篇章。目录第一章：市场总势第二章：区域选择第三章：购房群体及心理分析第四章：星河

2、城三期SWOT分析第五章：星河城三期推广策略第一章：创意表现及策划执行建议第二章：2005推广节奏及媒体计划上篇下篇第三章：2005星河城媒体费用预算《北京市统计局数据》《搜房网》《新浪房产网》《焦点房地产网》《北京房地产信息网》《新华网》《京华时报》《精品购物指南》《21世纪经济报道》《链家》资料数据来源〔上篇〕第一章：市场总势（1）一系列宏观调控措施出台，特别是8.31大限“招、拍、挂”这种拿地方式带来的改变，土地资源将更加紧俏。回顾2004（2）北京市统计局有关数据显示，2004年北京市房屋销售价格总水平比2003年上涨3.7%，全年商品房销售价格呈逐季上升之势，其中四季度上涨6.3

3、%，达到7年来最高。（3）而据北京中原、金网络、伟业等房地产代理机构，以及首创置业、合生、华润置地等房地产开发公司的统计数据显示，2004年北京商品房平均价格涨幅达到了10%以上。展望20055大原因推高北京房价1、土地交易价格上升带动。受土地的不可再生性、城市化进程的加快及市场综合因素的影响，北京市土地的交易价格比2003年上涨2.5%。2、开发商入市门槛提高推动。房地产开发固定资产投资项目的资本金比例从20%提高到35%以上，提高了开发商的入市门槛，商品房入市量减少。3、市场需求持续增长刺激。为迎接奥运，北京城市化进程刺激了住房需求，人们生活水平的提高，使购买高品质的住房成为居民消费升

4、级的重要标志。4、首都特殊地位的吸引。众多国内外投资者和购房者来京发展，需求群体向多元化发展，与纽约、东京、悉尼等国际化都市比较，还有足够的发展空间。5、购房者消费意识的促进。“买房不像买车”，特别是北京市场，购房者希望自己的房子落地后就会升值。这种潜在的消费心理也会促使房价一步步升高。831大限后北京市土地供应量分布图四环之内住宅价格将会上涨1、随着北京城市建设、郊区城市化的加速，开发热点已经转到四环以外。2、从目前看，2005年能上市销售的商品房供应主要集中在五环左右。3、从2005年下半年至2006年，四环之内的地产可能会出现供不应求的局面，从而使其价格上涨。443万514.4万51

5、0万第二章：区域选择各区域内买房人的状况，多与本区域的产业与经济相关联。不同区域的需求差别东部传统的投资客占有比重相对较高，外籍和外地人数量多。比如CBD区域，商务公寓住宅比例较重。西部主要以国家机关工作人员、各大院校和高科技人士为主。强调产品形态和人文内涵。北区大多住宅产品定位较高、户型偏大，尤其是北五环内的项目，区域内的购房者主要是高级管理人员、私企老板等高收入人群。不同区域的需求差别南城南城发展较晚，买房客户除区域内的拆迁户外，大部分还是本区域和外地到京做小本生意人群，但目前南城的中高档房屋倚仗价格优势吸引了不少其他区域的白领和高科技人士，如亦庄的部分楼盘。从发展趋势看，随着南城基础

6、设施的完善，和交通优势的不断明显，未来将有大量买房人向南城迁徙的可能。南城渐热买房要讲区位，北京楼市从来都不缺乏热点区域，据专业人士分析，经过几年的开发，CBD、亚奥、万柳等传统热点区域将逐渐看淡，城市新规划的出台使得一批新兴热点区域相继涌现。南城可谓遍地都是热点。2003年开始，南城的房地产项目开发就开始以几何倍数迅猛增长，随着几条市政主要新干道的逐渐成型，购房人逐渐认可了南城便利的交通前景，该区域地产厚积薄发的优势也开始显现。南城热点板块花乡板块汽车MALL、玉泉营家居建材城等大体量的商业物业，使区域整体商业氛围，形成北京的新商圈。花乡板块作为2004年开发热点之一，包括万年花城、三环

7、新城等超级大盘，房屋价格在周边区域相比偏低。马家堡板块马家堡西路贯通，与菜市口南大街即传媒大道连接成为北京最重要的南北交通干线，通车后，从南四环到西单商业区仅15分钟的车程。北城消费者也可选择在该区域置业，该区域项目销售辐射范围更广。大兴板块拥有普通住宅、低密度中高档住宅和经济适用房等多种不同层次的产品，交通便利是该板块赖以发展的最重要的因素，低价、低密度的新型小镇风格，也吸引了部分白领。亦庄板块环境优雅宁静，建筑密度低