丰湖花园商业裙楼策划报告.ppt

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1、丰湖花园商业裙楼策划报告二零零六年十二月二十八日第一部分项目市场探索一、市场背景1、近五年农产品进出口分析连续5年出口额呈大幅增长趋势，表明农产品对外贸易前景好，需求见旺；总体呈现贸易“顺差—逆差—顺差”，表明中国在加入WTO后农产品竞争力在逐步增强。2、深圳及珠三角农产品需求分析经济发展势头保持稳健，消费信心增强；深圳市作为全国性和国际性物流城市的地位；急增的居住人口和庞大的流动人口。使深圳形成了罕见的对农副土特产品的巨大需求，迅速带动了珠江三角洲的农业产业化，孕生了中国最大的农产品批发市场和第一个农贸市场上市企业——布吉农批市场。随着经济快速发展，深圳城市地

2、位日益提升，居住人口和流动人口日益增加，农副土特产品的需求将越来越大。3、近年布吉农批市场交易额分析根据02-05年数据显示，四年成交额呈大幅递增趋势，表明深圳对农产品需求大，农产品发展前景看好。4、小结近五年农产品市场呈良性发展，总体需求见旺，相关物业开发前景看好；深圳城市特性，孕育了农副土特产品巨大的需求和商机；二、竞争市场高档的批发市场是目前深圳市批发市场的空白点，高端入市迅速占领市场制高点，充分发挥自身优势，弥补传统批发市场的不足，增强自身的竞争力。近年广东省内涌现大量综合批发市场，势必分流客户；深圳大量超市、百货，分流客源；随着生活水平的提高，客户对购

3、物环境的要求提高，传统的批发市场设施和环境较差；市场结论依托布吉农批市场，在业态上既要体现共性又要突显差异化特性，以高端定位入市，弥补市场空白点。第二部分项目研判本案属丰湖花园商业裙楼，位于布吉路和泥岗路交界处；负一层为水果批发市场，现已全部销售，但当前经营不太理想，大部分用于仓库使用，其租金由20-50元/㎡·月。一、二层总建筑面积9889㎡，内部装修基本完成；一层铺位161家，二层铺位218家，合计379家。本案紧邻布吉农批市场，并且负一层与之相通。一、项目概况依托布吉农批市场的优势和影响力，合理进行业态定位是本案运做的关键所在。二、项目四至三、项目工程概况

4、图——铺位装修已基本完成（通道两傍铺位1）（通道两傍铺位1）（吊顶）（电梯井周边铺位）四、项目优劣势分析优势分析（S）布吉农批市场良好的商业氛围，将成为本案投资潜力的有力佐证；60年产权，拥有独立产权物业；深圳市布吉农产品批发中心是本项目合作伙伴，对农批市场运做具备丰富的经验和客户资源；本案档次较高，购物环境绝佳；单个铺位面积较小，价格抗性大；外部交通较好，紧邻清水河物流基地；另属地铁物业，交通便利。策略形成——发挥优势充分利用布吉农批市场浓厚的商业氛围，借助其优势和影响力；与布吉批发市场相辅相成，既突破其业态的空白点，又能符合其产品资源体系；充分诉求本项目拥有

5、60年独立产权，比一般批发市场和商铺高出20年收益，投资前景及价值好；充分整合布吉农产品批发中心公司的资源，借鉴其丰富经验。劣势分析（W）内部交通不便，无法进行大体量商品交易；且二楼仅一座货运电梯，不利于货物进出；物业进出口不合理，易造成交通堵塞；服务配套设施缺乏项目总体规模较小，不易于形成“群集效应”；铺位使用率低；策略形成——淡化劣势增设停车场出口（详见物业发展建议）；适当减少二楼铺位，用于增设银行、商务洽谈室等高档商务配套；停车场所合理划分为居民停车场和商务停车场，尽量缓解交通堵塞问题。机会分析（O）布吉农批市场即将拆建，而本项目高端入市，势必吸引其经营者

6、及投资客；布吉批发市场大部分是经营业主、投资客户见证其发展，对同类业态市场投资信心强；商业物业的投资前景及投资价值好；国家、地方政府利好政策支持策略形成——抓住机会充分演绎布吉农批市场的发展历程，激发当地经营者和投资客购买心理；与政府部门进行互动，且加强对政府利好政策支持的宣传。威胁分析（T）近年珠三角涌现大量综合批发市场，势必分流客户；国家宏观政策对商业项目的影响，增加了项目运做成本；另2007年宏观政策的不确定性。策略形成——归避威胁充分发挥自身优势，并采取措施弥补场地和物流上的不足；避开同质竞争，进早入市综上所述，本项目具有三大核心资源体系，为项目的高起点

7、提供了现实条件：第一大资源体系——“天时”本项目是传统农批市场的升级版，高端入市填补批发市场的空白点；第二大资源体系——“地利”紧邻布吉批发市场，具备先天优势；第三大资源体系——“人和”布吉批发市场自1989年建成开业以来，其发展前景及投资价值深入人心，其浓厚的商业氛围、规模优势、客户资源、影响力均是本项目借势而上的基础。在结合市场探索与项目价值研判的基础上，我们必须解决四核心大问题：如何最大价值的依托布吉农批市场的优势和影响力？如何在业态组合上做到差异化与共性并存？采取什么营销策略，一方面能快速回笼资金，另一方面确保利润最大化？通过哪些经营模式，区分于传统批发

8、市场，树立项目档次？第二