潇湘国际营销方案.doc

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1、潇湘国际社区一期营销方案谨呈：名居（永州）地产开发有限公司潇湘国际社区项目部潇湘国际策划营销方2--潇湘国际社区一期营销方案案（一期）名居（永州）地产开发有限公司潇湘国际项目部：承蒙垂信，我们以《营销策划总纲》讨论通过为基础，经过深入市场调查，并与贵方充分沟通，经过反复研究，撰写完成《潇湘国际一期营销方案》，提交贵司，以供营销工作之决策参考。由于整个项目的推广工作时间长、任务重、市场变化快，我司将不断调整方案，细致研究市场，今后，将以项目建议函的形式，提供更为深入的顾问服务。专此奉达，即颂商祺！2006年4月13日2--潇湘国际社区一期营销方案2--潇湘国际社区一期营

2、销方案潇湘国际一期营销方案目录第一篇策划篇第一章销售目标第二章项目分析第三章项目定位第四章售楼处及形象展示营造第二篇营销篇第一章推广总览第二章营销策略第三章分阶段销售策略第四章广告方案第五章推广总费用安排潇湘国际营销方案组委成员：总策划：主编：策划人员：咨询顾问：24潇湘国际社区一期营销方案前言当我们走进永州,有一种从未有过的欣喜,永州经过多年的城市建设,会获得如此另人瞩目的变化,无论是城市道路,还是人文理念,都体现了规划者的别具匠心，简洁明了的建筑外立面,干净宽敞的城市环境,唤起人们对真正品质生活的向往。作为名居房地产开发公司的代理机构,我们很欣慰能够为贵司服务,同

3、时也希望通过自己的努力为永州河西人居生活的改善贡献自己的光热。基于永州目前的市场现状,结合项目本身,我们提纲挈领的确立了以下的推广总思路:国际社区形象世界人文微缩景观推广项目品质展望旧城明天→炒作周边环境→实现价值最大化→快速实现销售做出差异性卖点树立旧城标志型社区形象启动购房俱乐部园林景观小区太阳能供热坡地花园洋房24潇湘国际社区一期营销方案第一篇策划篇第一章销售目标一、阶段性实现目标项目开发预期分布：u项目分为三期三区，先期推出格林风情区一期项目前区一期推广阶段性分布：销售阶段5．25-9．25（暂定9月28日开盘）9．28-10．28左右11-03月2007上半

4、年年销售时期预热期强销期持销期扫尾期销售目标客户积累、完成格区一期（20%—30%）完成格区一期30—50%完成格区一期50—70%同时加推二区二期部分单位完成格区一期80%—90%销售阶段性销售分布说明：项目地块，共分三期开发，一期推出前侧十栋，，本计划为动态计划，如一期销售理想，可于9—03月份强销期和持销期，加推中侧二期的部分单元，应对市场变化。本方案为整体一区推广方案，地区二期随市场变化，将做调整，随机应对市场。实现销售目标之前提：强大销售队伍的保障，微缩景观、太阳能供热系统、精装样板间、售楼部精装修及广告包装的支持，及活动保质保量的完成。二、工程进度项目的推

5、广与工程的进度相辅相成，阶段性的推广需要工程的有力配合，按照我司的节点控制，初步提出如下进度简表：24潇湘国际社区一期营销方案售楼处工程施工休闲带绿地一期会所中央格林风情区建设完成建设完成园林建设完成开盘样板间建设完成一期建至第二层5月30日6月25日7月25日9月28日9月28日9月25日三、营销总费用预算总体营销费用l项目总用地面积：约9万㎡l住宅规划总建筑面积：约15万㎡l一般，城市的营销推广费用普遍在总销售额的1、4%—2%之间备注：以上营销推广费用不包括商业部分的推广费用。商业部分的推售建议放在小区入伙前后,人气足,销售快。第二章项目分析一、项目介绍潇湘国际

6、项目位于河西老城区零陵南路中段，东靠交通主干道零陵南路，西邻珍珠南路，北靠规划支路，珍珠南路处于北向南穿越用地,将地块分为东西两部分，小区规划用地面积130亩。潇湘国际项目距市区商业中心仅几分钟，距铁路客运站也仅十几分钟，区位优势明显。该地块向周边配套设施基本成熟,且地理位置较优越,能最大程度地形成人与自然相结合的小区景观.二、项目发展之SWOT分析24潇湘国际社区一期营销方案1、优势（S）1)位置优势:靠近火车站,交通便利,紧邻交通主干道,距离市区较近。2)地块优势：坡地能营造出小区的自然人文环境，美化小区内部环境，提升小区档次。3)规模优势,本项目规模较大，利于整

7、体规划；4)项目所处区域靠近新四中，三小，未来教育配套较好。5）项目距离重点医院三医院较近，周边还有东方医院，妇幼保健院及冷水滩社区医院等，6）现河西并无高品质的较大规模楼盘，容易做出差异化。7）引入世界人文微缩景观概念，属于永州首创。8）户户配有太阳能24小时连续供热系统，切合国家倡导的节能环保主题。2、劣势（W）1）项目距离水泥厂很近，污染极大。2）位置偏僻，人流量较小。3）河西属于商业区，不太适合居家。4）河西整体大环境较差，周边大环境与本项目品质不和谐。5）现永州市政府都向东发展，整体城市规划对我们不利。6）据调查，市民居家首选地为河东，河西