百合佳园一期策划报告.doc

《百合佳园一期策划报告.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、百合佳园一期策划报告一．市场分析★投资环境分析1）本区域经济、人口现状及人均购买力分析：本案所处之横店前进大街（商业老中心街），乃该区域的经济主干道，日人流量大，沿街旺铺聚集，商业氛围浓烈，且医院、学校、集市、银行等配套设施依街而建，已具备成熟的居住环境，既是当地拆迁户（二万人）的首选之一，也是开发商的不二地选！本区域人口7.8万，以工商业发展为主，更有不少个体经营者，所以，就人口素质而言，人群的总体思想并不保守，愿意接受新思想的引导，并存在具备一定购买力的群体，约占区域人口总数的10%（合1600户）。2）当地发展规划对区域房地产行业的推

2、动横店街是黄陂南部经济发展带的重心，与武汉盘龙城经济开发区是一个整体，享受省级开发区的各项招商优惠政策，工业用地出让价格在5~15/156万元左右，房地产开发用地出让价格在15万元左右。土地出让手续一旦办妥，横店街道承诺，负责出让的土地范围上全部的拆迁、补偿、安置工作，负责辖区内的治安工作（横店街派出所2002年度被评为省级人民满意派出所）。只要开发商需要，横店街道办事处全程协助办理一切手续。本案重点关注的是编组站一带拆迁户人口的流向问题，如果能将他们留在本区域内对本区域房地产的飞速发展将给予一个很大的加速度！1）本案对周边地区的辐射本案所

3、在区域——横店，乃武汉北郊，黄陂南部的经济中心，地域奇特，发展空间巨大，无论是从投资的角度还是自住的需求，必将吸引大批的客户前来询问，潜在客户的寻求相对容易。2）不利条件分析1．周遍物业档次相对落后，对楼盘自身身价的提升有一定的限制2．根据当地风土人情，当地人的买房理念，情调需求不明显，短期内帮助他们树立观念，并转变他们的老想法是巨大的困难。3．15/15滠口等周围地区的楼盘发展较早且相对成熟，有相当的竞争压力。★宏观分析1）新政策对武汉房地产市场整体影响不多，更多的主要表现为对心理预期的影响，换而言之，目前的市场形势下，市场的日益规范，使

4、资金实力雄厚、抗风险能力强的开发企业面临更多的发展机会与空间！2）至今为止，在宏观调控下，武汉的房地产市场依然呈现上升趋势，主城与城郊的价差拉大，汉口北扩，对本区域而言，一可借机分流，二可借势带动自身品质的进步。3）产品品质进一步提升，产品供应结构面临调整，主城区的竞争更加激烈。本区域也当借以看到自身未来可能面对的局面。4）本区域物业上升空间巨大！15/15总体而言，武汉市房地产市场依将处于上升阶段。但无论是市场结构还是产品结构都将有较大调整，不管市场状况如何，资源将是决定市场发展的命脉，只有获得充足的资源才有参与下一轮竞争的资本。在外地资

5、本强势进入武汉、国内宏观调控形势不明朗的情况下，开发企业更多的是需要打造品牌、获取资源，以期抓住机遇、谋取长期发展！一．同区同类物业分析：1）横店新区：该区开发较早，规模较大，房价较底，800元，店面2000元左右，短期内有一定的升值空间，是本案的强力竞争对手，目前还在进一步开发当中，本案要想在与该盘的竞争中取得优势，不宜被该盘的价位牵着走，要快速确定自身的不可替代性，以其作为突破口。2）滠口地区：15/15该区物业成熟，距市区更近，交通便利，商业发达，周边有买房意向的群众的向往度，是本案暂时无法比拟的。该区的大部分楼盘销售由我公司负责，势

6、态一直很好，均价为1300元/m2，每月平均销售30套3）黄陂地段的房地产发展态势近年一直处于良好，有成片的规模楼盘，价位为1600～2200元/m2.不乏武汉的投资者购买。多数房型为针对中、低端的人群，为当地人欢迎，价位在1200～1400元/m2.。一．目标市场★客户源1）当地政府的高、中、基层管理人员（据说有来自武昌的公务员）。2）汉口二七片区及六渡桥的拆迁居民。（低房价的吸引）3）青山武钢、石化一冶一线普通工人。（低房价的吸引）15/151）武汉铁路勘察局四局的管理人员。2）看好横店未来发展潜力的投资人士。3）横店的本地居民（投资）

7、或拆迁户（自住）。★客户买房心态分析：1）对于当地的拆迁户而言主要是满足自住需求，有政府还建，及相应补助，其在经济上的平均承受上限应当是在12w。2）有部分客户自身居住在其他区域，购买住宅是为了照顾老人。此类客户一般都看中本区域房价便宜这一优势，心理价位上下浮动的空间较小，对地段、房型、建筑材料等方面有一定的要求，购买趋于理性化。3）少量客户看好横店未来发展潜力，对本区域的房产购进以作投资，通常是凭感觉的机会主义，手头上有一定的资金，看中日后该区域规模带动发展的趋势，寻求回报。15/15一．项目分析：★项目整体形象的定位由于项目周边景观环境

8、并非特别优越，无法找到亮点，楼盘所处的环境格调定位也不能太独树一帜而显得格格不入，故只能从所处商业老街这一地理位置优势作为入口——集多种便利条件于一身，充分展现人文关怀理念！1）