滇东佳园全程策划报告

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1、滇东佳园全程策划报告目录市场部分（一）目前项目现状（二）竞争楼盘分析（三）项目目标消费群体分析（四）项目SWOT分析（五）项目土地价值分析（六）市场推广模式建立（七）市场推广流程（八）市场推广时机（九）市场推广思路（十）项口冃标消费群体分析（十一）冃标消费者购买诱因TBI分析营销策略（-）项目抗性分析（二）项目抗性解决策略（三）项目核心推广概念与提升（四）市场推广（五）广告策略（六）阶段推广策略（七）售楼处内部建议（八）消费者购房权重比分析市场部分（一）目前项目现状本案是曲靖市房地产开发总公司开发的首座高层建筑体，位于云南省第二大城市曲靖

2、,地处城市屮心最繁华的商业区南宁西路阿诗玛屮心雕駛西侧。项目住宅楼与滇东商城合为一体，主楼为城市高层住宅，裙楼滇东商城为休闲购物广场。项目占地30000平方米，总建筑面积64460平方米，层数26层，1—4层为渎东商城，其中2・3层为国际知名零售商诺玛特超市，商贸总血积32000平方米,另建有8200平方米地下停车场。滇东商城主楼为城市高层建筑，总高99.6米，设5-26层为住宅部分，建筑规模为26000平方米，设有3部垂直客梯和空屮会所。它是目前滇东地区第一高楼、曲靖城市标志性建筑。项冃开盘至今已冇将近一年，裙楼商铺销售状况较好，现已租

3、馨，但由于诸多非人为因索以及项口整体控制策略上的失误，造成项冃单价较高，户型设计不合理等诸多抗性，使得主楼的商品房出现滞销状况。（二）竞争楼盘分析竞争楼盘个案分析个案市调表及分析一：1.麟翠苑案名麟翠苑工地位置曲靖市腆麟巷投资兴建曲靖市立得房地产开发有限公司金划销伟深圳市啡正房地产交易评估有限公司物业管理费0.50元/平方米.月建筑设计云南宏图工程设计冇限公司基地面积21874平方米建筑面积43833.31平方米户数220户楼层7层•12层•16层绿化率50%户型3房.4房.复式面积范围122.47平方米/套——300平方米/套主力而积1

4、22.45平方米单价范围1380元/平方米——1950元/平方米平均单价1680元/平方米主力总价205716元主诉求语雄踞钻石地段，尽显时尚风范公开日期2002年1月销售率90%交房H期2003年1月工程进度现房发售麟翠苑个案分析一.木案市场情况项目概况：“麟翠苑”是由曲靖市立得房地产开发冇限公司开发的一期项目，目前建筑情况为现房，交房tl期为2003年1月。该项口位于曲靖市区眦麟巷，总占地面积为21874多平米，总建筑面积43833.31万平米。该项目从2002年月开盘至今已基本售完。市场接受情况良好。二.产胡分析户型分析：“麟翠苑”

5、的产品定位为现代高尚社区，户型为三房.四房.复式等多种户型，小高层与多层兼具。是1111靖唯一拥冇小高层的高尚住宅。主力房型面积为122.47平米（三室两厅双卫），所有户型以动静分离设计，户八采光，设工人房.更衣间，全毛房销售。景观特色：“麟翠苑”区内坏抱分布，整体围合，中央花园而积达6000平方米，绿化率为50%,整体规划较为和谐，人器有势。三.营销策划分析价格策略：“麟翠苑”楼盘定价从1380元/平米至1950元/平米，均价为1680元/平米，主力户型总价为20万元。（按建筑面积计算总价）付款方式为按揭或一次性付款，从价格定位可分析得

6、出该项目属高档楼盘，目标客户群为高收入的群体。广告策略：“麟翠苑”项H由深圳博止房地产交易评佔冇限公司策划销售担当。广告宣传上不仅强调产品木身地段优势，而目.从区内景观规划设计、特色化建筑及名牌物业管理服务细微之处体现小区的内在高站质，突出广告主旨。2•南颐花园案名南颐花园工地位置曲靖市南市区投资兴建曲靖宏鑫房地产开发有限公司企划销伟昆明屮廷房产经纪有限公司物业管理费0.35元/平方米.刀基地面积51534.19平方米建筑面积83228.15平方米户数634多户楼层7层・12层绿化率40%户型3房.4房.跃层.错层血积范围96.19平方米

7、/套——200平方米/套主力面积137平方米单价范围1000元/平方米——1200元/平方米平均单价1000元/平方米主力总价137000元主诉求语花园•家园.团圆一一曲靖首个花园式住宅小区公开日期2002年10月销伟率40%交房日期2003年12月工程进度现房发售南颐花园个案分析：一.木案市场情况项H概况：“南颐花园”地处曲靖南市区，由曲靖市宏鑫房地产开发冇限公司开发的项H,总占地面积为51534多平米，总建筑面积83228.15万平米。该项目分两期销售。由于位于郊区，销售状况受地段影响，从2002年10月开盘至今一期销售近40%。交房

8、口期为2003年12月。二.产站分析户型分析：“南颐花园”首创曲靖花园式住宅小区，户型为三房.四房.错层及跃层多种户型设计，小区只有一个小高层。主力房型面积为100.37平米（三室两厅双卫），