华联全程策划报告

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1、华联.银泰源全程策划报告HUALIANYINTAIYUANQUANCHENGCEHUABAOGAO21世纪不动产立得九略代理行2007年5月首先感谢贵司的信任，我司对于能够参与“华联3号地块”项目的前期运作深感荣幸！宁波市立得股份有限公司九略代理行，是一家隶属于21世纪不动产的专业房地产营销代理公司，是全球领先的房地产代理品牌。公司团队专业细致、经验丰富、精诚团结，拥有一支由房地产估价师、高级策划师、市场分析师以及一批精干的业务精英组成的高效的人才队伍，公司下设市场研展部、企划部、销售部以及行政部等系列支持机构，竭诚为客户提供房地产市场研究、项目全案策划、代理销售以及房地产投资咨

2、询等系统的专业服务。由于此次时间、资料关系，本策划报告中尚有未能谈及之处，待日后与贵司共同商榷为谢！公司服务目标：•充分满足目标客户需求•塑造项目良好的公众形象•提升发展商的品牌•迅速实现良好的销售业绩•与发展商共同培育人才公司服务原则：•由外而内的市场导向•客观把握市场，动态监控•整体提升，放眼长远•注重细节，追求精品•个性化与创新第-部分市场研析用兵而不察其势，固不足以取胜，察势而不辅之以其术，则亦有败而已。处天下之事，不可以不因其势。辅天下之势，不可以不用其术。《治国方略》一、宁波整体宏观经济运行状况(-)经济总量1997-2006年GDP增长图(亿元)2006年全年共实现

3、国内生产总值(GDP)2864.49亿元，同比增长13.4%。其中，第一产业增加值139.45亿元，增长4.4%；第二产业增加值1575.94亿元，增长12.4%,经济增长贡献率为50.8%；第三产业增加值1149.10亿元增长15.9%,经济增长贡献率为47.5%。人均生产总值首次突破5万元，达51285元，表现出强劲的增长势头。(二)固定资产投资总额2006年固定资产投资完成1543亿元，比上年增长12.6%，总量居全省首位。2006年固定资产投资完成1543亿元，比上年增长12.6%，总量居全省首位。房地产开发投资较快增长。全年房地产开发投资完成313」亿元，比上年增长21

4、.3%，增速上升11」个百分点。土地购置面积235.3万平方米，增长33.2%；土地开发而积260.1万平方米，下降3」％；竣工房屋而积682.2万平方米，增长9.2%,其中住宅523.3万平方米，増长8.7%；商品房销售面积601.0万平方米，其屮住宅销售面积508.2万平方米，分别増长19.1%和21.7%。（三）人均可支配收入随着宁波经济的发展，宁波居民人均可支配收入也呈逐年稳步增长态势。城镇居民人均可支配收入从1997年的9068.8元提高到2006年的19674元，与上年相比增长了13%。2006年数据显示，宁波居民的收入在长江三角洲位列前茅，消费能力也十分强大。随着宁

5、波市居民生活水平的逐步提高，其消费能力、消费层次和消费结构也将向更高层次转变，为旅游业的发展奠定了坚实的基础。（四）人均消费性支出城市居民人均消费性支出结枸食品■衣着■交通通信■居住■医疗保险教肓文化、娱乐■其他2006年宁波市区居民人均消费性支出为12665元，比去年同期增长7.7%。恩格尔系数为36.9%。随着宁波居民收入的提高，居民消费结构继续发牛转变，消费层次不断提升。食品、衣着和家庭设备、用品及服务支出的比例大体呈现逐年渐低的态势，而医疗保健、交通通讯和教育文化娱斥三方面的支出大体保持逐年增长。宁波居民已不单单满足于基本的日常生活消费，而是更加注重生活的质量。食品及衣着

6、支出的减低反映了消费者恩格尔系数的降低,价格以外的因素，比如商品的质量、购物的便利性等更被看重。宁波居民消费支出结构的转变，表明宁波居民的消费已摆脱温饱型,开始转向追求自我实现等高层次的服务型消费，这相应要求宇波商业及旅游业要向更高层次转变和发展。本部分总结■2006年宁波经济仍然显示出强劲的发展势头，经济结构更加合理，各项指标都有明显的增长。■城市综合实力的增强和工业化进程的加快，将进一步改善城市的生活、工作和居住环境，进而吸引更多的专业技术人才和投资创业人员。■宁波市经济的快速发展对房地产市场的具大支撑作用仍将持续；如宏观政策稳定，宁波房地产的快速发展将是必然的。二、宁波写字

7、楼市场现状特征及发展趋势1、写字楼市场概况■本轮宁波的写字楼市场行情起步于1999年，由于上轮的发展中，给宁波遗留了大量的烂尾楼，如后来改建成的世纪广场、灵桥广场、华宏国际等项目，所以市场化了3—4年的时间进行消化，所以到2003年为止，宁波的市场一直处在一个相对稳定的发展起步阶段。■2004年开始，宁波的写字楼市场进入了一个开发高峰期，大量的新写字楼项目开始入市。一方面可供改造的写字楼已经少之又少,另一方面，整体市场进入了一个高速发展时期。这一阶段，涌现了大量的写字楼项目，而写