申亚亚龙湾综合体项目营销策略报告.ppt

《申亚亚龙湾综合体项目营销策略报告.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、INSIGHTTHINKING……申亚思考——在三亚，掀起一场酝酿已久的全新度假风暴Content第一回阅市场/理思路第二回寻客户/探市场第三回剖项目/寻价值第四回鉴策略/行营销题问决解题问析分题问示揭题问面直阅市场宏观分析MarketAnalysisA3MARKETANALYSIS2013第一季度海南分类物业成交对比11%2%87%6%8%86%2013年海南市场别墅成交上升，酒店式公寓成交下降别墅销售同比增长3%，酒店式公寓同比减少4%MARKETANALYSIS2013第一季度海南分类物业成交分析15

2、%78%7%7%14%79%2013年三亚市场别墅成交上升，酒店式公寓成交下降别墅销售同比增长8%,酒店式公寓同比下降7%MARKETANALYSIS90㎡以下仍是市场成交主力，但比例从上年49%下降为39%；120-170㎡户型成交面积占比增量最大；220以上大户型成交有一定比例的增长；90-220m22013第一季度海南户型面积段成交分析MARKETANALYSIS200-600万200-600万2013第一季度海南总价段成交分析千万级以上高总价成交占比增加主要受陵水区域拉动；两端成交占比增加，百万以下

3、总价成交占比增加；低总价与高总价成交分别明显增加MARKETANALYSIS三亚2010-2013年市场月度成交表根据图表观察，每年1月是三亚销售额和销售价格最高的月份MARKETANALYSIS三亚2010-2013年市场月度供求比根据上述表格，观察三亚的成交面积和成交套数从长时间来看，处于上升趋势三亚楼市成交均价基本维持在25000-30000元/㎡间，最近成交均价稍有回落MARKETANALYSIS相比陵水，三亚成交类型中，别墅的资金回收量占比正在降低。随着三亚开发的后续供应不足，高端度假需求正在向陵

4、水过渡。从市场成交看，别墅成交面积的绝对值仍然实现了同比增长。MARKETANALYSIS三亚市场呈现两端化结构，200万以下、200-300万及800万以上等都占到较高的比例。中高总价（500万以上）的成交金额占比不到1/3；中低总价区间中，200-300万以下占比最大。500万以上MARKETANALYSIS2012.01-2013.03月三亚住宅各面积段供求量对比三亚市场供应量以50-70㎡户型为主，300㎡以上大户型市场供量减少；市场成交量以50-90㎡以及100-120㎡为主，220㎡以上大户型（

5、别墅）成交较明显；70-90㎡供需相对平衡，系90㎡以下产品市场机会。220平米以上消化存量100-120平米供不应求供需相对平衡供应过量供需相对平衡别墅产品有机会，公寓需找准户型MARKETSUMMARY城市分析：三亚刚性需求和高端需求旺盛；由于三亚高端住宅产品供应不足，陵水承接了三亚高端度假需求，并逐渐向万宁、博鳌等地转移成交房型：海南和三亚仍以中小户型产品为主。供应上，50-70㎡严重供应过剩，70-90㎡相对供需平衡；成交上，70-90㎡和100-120㎡最为热销，同时120-170㎡成交增长最快；

6、供求比上，220㎡以上户型供应稀少成交总价：100-200万、200-300万区间是市场成交主力，三亚800万以上高总价产品也极受市场追捧。成交产品：尽管别墅成交量上升，但公寓依然是市场成交主力补充说明政策层面：全力推进国际旅游岛建设，119亿元推动水陆交通建设，中线高速建设完成70%，进一步扩大海南旅游市场容量。旅游市场：每年的10月至次年的2月是旅游高峰期，旅游总收入和酒店客房开房率在此期间逐渐达到峰值，随后降落。土地市场：2月份海南土地出让地块集中于中西部，三亚仅115亩，总建筑面积76516㎡，预示

7、三亚后续住宅及商业供应可能面临短缺态势。住宅市场：政策末班车效应叠加，重点城市成交量上升，库存消化周期降低，三亚降至38个月。成交市场：三月三亚以60-70㎡小户型供应为主，一至二房小户型公寓受青睐成交分析：成交以大盘为主，与大盘的知名度、营销力度密切相关结论：小户型公寓是市场青睐产品，尤其以二房为主；10月至次年2月是营销高峰，应抓住旅游旺季，做好营销准备宏观市场总结：阅市场竞品市场MarketAnalysisB序号楼盘占地容积率主体产品配套产品开发模式1西山渡11.9万方0.47151栋豪华精装别墅，1

8、24套观海大平层半山别墅：900万—2000万/栋观海大平层红树林高尔夫俱乐部，亚龙湾高尔夫球会酒店集群宜居生态地产、旅游地产2公主郡占地57万平米0.40三期占地面积20万平米，建面8.4万平米，由409套花园洋房、94栋果岭独栋别墅组成百花谷商业街、水秀街、亚龙湾高尔夫球会、喜来登、红树林等多家五星级度假酒店、亚龙湾会专用海滩特色别墅,低密居所,海景地产3龙溪29186亩29套独栋别墅：879㎡－1934.4