关于城市老住宅区旧房整治的思考.doc

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1、关于城市老住宅区旧房整治的思考刘勇改变城市面貌、提升城市形象、建设宜居环境是我们要努力实现的愿景。其途径和方式有四种：一是新增土地另建新房，二是拆除旧房原址上建新房；三是实施危房改造，四是对旧房进行整治。新增土地建经济适用房，土地控制严，投资规模大，建设时间长，住进去的只能是少数。拆除旧房在原址建新房，资金需求量很大，大面积改造政府承担不起。危房改造在城市老住宅区所占面积比例小，改造后受益面较窄。城市老住宅区旧房量大、面广，居住在里面的人群，基本上都是80年代以前的国家企事单位职工，这部分人大都退休或下岗，属低收入家庭，属福利分房，他们无力自筹资金对所

2、住房屋进行彻底整治，在现有条件下不可能大批拆除。如果政府加快旧房整治，既能使弱势群体受益面增大，又能加速城市面貌的改观。因此，本文专就城市老住宅区旧房的整治问题谈点自己粗浅的认识。一、老住宅区的旧房现状分析所谓老住宅区，是指80年代以前修建的家/RJ区;所谓旧房，是指虽然已经使用20年以上，但还没有达到房屋使用年限，并且不是危房的房屋。根据调查和掌握的情况，老住宅区的旧房现状不容乐观。（一）使用功能差，提高住户生活质量难房屋的使用功能是满足人居住的一种属性。科学地说，这样的属性有它的变异性，变异之大小取决于时限和需求的变化，时间越长，房屋住用功能退化就

3、快。时代越进步，居住者的标准要求就更高。对于现在一些老住宅区房屋，存在的主要问题：一是小户型较多，人均居住面积偏小。特别是随着时间推移，家庭人口的增加，如果继续使用仅有的住房,拥挤的问题会更加突出。二是较早一些国有和集体企业的家网承受负荷容量不够，排水不畅，供水压力低，用电负荷小。fl/lW区只有公用厨房和厕所，住户使用很不方便。三是线路管四是屋顶隔热层损坏，墙体内外表面风化和门窗破损造成防寒隔热效果不好，住用节能功效差。五是由于原先设计不合理造成采光通风不良，室内光线暗，底层地面潮湿。六是楼层多数使用槽型预制板，隔音效果差。这些问题的存在，必然影响居

4、住者的生活质量。（二）抗险能力差，长期使用预防事故难房屋经过多年的使用会老化，安全度也在降低，并且这种变化速率是随使用时间成正比关系。老住宅区部分房屋现实地存在这样的问题：一是房屋结构抗震性不够强，所建房屋大都是多层砖混或底框上部砖混结构，并且抗震构造设防也不是很严谨，存在抗震性偏弱的问题。二是由于屋面和楼面结构老化，形成確板结构保护层脱落，受力钢筋外露，木质结构腐蚀，出现受力强度降低的现象。三是墙体受侵蚀，表层风化现象比较严重，造成墙体有效受力断面减薄，承重作用力降低。四是房屋基础多为条形，埋深较浅，经过长时间日晒雨淋的温度变化和雨水的冲蚀浸泡，一些

5、砖石基础风化比较严重，有的还存在不均匀承降现象。虽然这些问题目前还没有影响正常住用，但由于房屋已出现安全隐患，如果整治不及时，发展下去就可能由旧房变成危房。一旦突发性灾害发生，后果不堪设想。（三）外观效果差，提升城市良好形象难房屋的外观效果主要是通过尺度比例的均衡、立面面线的优化组合、色彩格调的科学搭配和饰面材质的优劣而显现。以此标准来验证老住宅区房屋，会感觉到这样的问题：一是由于时代背景不同，当时设计理念不够前位，点、线、面的规划设计效果不理想，房屋立面造型单一，既没有民居风格，又没有时代特色，型体效果不好。二是墙体表面裸露风化多年，雨蓬、遮阳板破裂

6、，显得沧桑破旧。三是外观色彩退失，饰面材料脱落，明暗混淆，缺乏美感。这样的房屋外观，在主城区随处可见，如果不对其整容，必然影响大都市尤其是直辖市的形象。（四）室外环境差，构建宜居生活环境难判定居住生活品质的高低，当然首先想到的是房屋的功能性和舒适性，同时居住环境的好坏也尤为重视，因为环境质量的优劣直接影响着人的观感和身心健康。就老住宅区的居住环境而言，目前不同程地度存在这样一些问题：一是外排水不畅通，有的排水沟长年积水，臭气熏天，既侵蚀房屋基础和墙体根部，又影响空气质量。二是附近没有垃圾站，垃圾杂物乱甩乱倒，环境脏、乱、差。三是住宅小区的绿化面积不足，

7、休闲功能不强。老住宅区的室外环境，根本谈不上整洁、优美和宜人。二、老住宅区旧房整治的对策思考老住宅区的旧屋由于主客观原因，目前还存在着较多的问题。按照科学发展观的要求与平衡发展求实效、虔诚为民构和谐的服务理念，这些问题不解决不行，解决不好更不行。只有尽早解决，才能体现以人为本、执政为民。（一）抓好规划设计，注重整治实效整治老住宅区房面的目的就是要提升城市形象，改善人民群众的居住条件，是一件真正的惠民工程。要做好这项工作，必须首先抓好规划及设计，制定好方案，拟定好标准，把要整治的内容按要求落实好。根据房屋的点、线、面的分布形式特点，区域位置特征，以及房屋

8、功能特性，酌情制定整治方案与实施计划。本着“二变化”（即居住环境有变化、房屋外观有变化）、“二