罗湖区老住宅区综合整治分析

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1、本次问卷调查，以罗湖区老住宅区业主（物业使用人）、物业管理单位和辖区街道办（社区工作站）为对象，分别设计问卷，就老住宅区综合整治并引入规范物业问题进行全面书面调查。调查范围涉及罗湖区172个老住宅区，20余万名业主（物业使用人），43家物业服务企业以及辖区内各街道办和社区工作站（居委会）。调查采取了抽样调查和全面调查相结合的方法，共发放问卷813份，回收有效问卷664份，有效回收率达81.67%，符合社会学分析和统计学样本额的要求。调查结果能客观反映总体特征，反映老住宅区综合整治并引入物业管理相关问题的总体情况，以及调查对象对“老住宅区综合整治并引入物业管理”问题的认知度、看

2、法及建议。　　有关老住宅区整治情况的调查结果　　1．已整治项目的满意情况调查。被调查对象对已整治项目满意度最高的是“卫生环境”，其次是“治安环境”、“路灯照明”、“小区道路”、“绿化环境”、“监控系统”等项目，而业主（物业使用人）普遍对“围墙（围合）”、“水电气管道”、“消防设施”、“停车泊位”、“文娱设施”、“雨污分流”、“公共设施”、“外墙天面”等项目的整治效果满意度不高。　　2．已整治项目的不满意调查。被调查的业主（物业使用人）对于“消防设施”、“停车泊位”、“文娱设施”、“监控系统”、“绿化环境”、“治安环境”、“公共设施”、“卫生环境”、“雨污分流”、“外墙地面”、

3、“水电气管线”等项目的不满意度比较高。　　3．针对“是否还需要深入整治”的调查。有90.96%的业主（物业使用人）认为有必要在现有的整治基础上继续深入整治，持反对意见的仅占9.04%。　　4．针对“有必要深入整治”的原因调查。调查结果显示，业主（物业使用人）认为“小区消防安全隐患依然存在”、“小区绿化面积小，环境不够优美”、“小区内市政排污管道堵塞严重”以及“房屋老化，外立面陈旧剥落，天面渗漏水现象突出”等方面，是有必要深入整治的主要原因，其中“小区消防安全隐患依然存在”为首位原因。　　5．针对“继续深入整治的费用承担者”的调查。关于继续深入整治的费用问题，认为“全部由政府承

4、担”与“属业主产权部分由业主承担，其他由政府承担”的比例相当，分别占48.12%和48.34%。　　物业服务企业问卷分析　　有关老住宅区物业管理服务内容的调查结果　　我们通过对老住宅区物业管理项目的服务内容进行全面调查，并针对秩序维护、保洁、绿化三项最重要的公共服务内容展开深入调查，基本掌握了物业服务企业为老住宅提供的物业管理服务相关情况，调查结果如下。　　1．物业管理服务的内容。　　调查结果显示，老住宅区物业管理服务的各项内容中，“保洁”、“秩序维护”两项所占比例最大，接近100%覆盖到每一个小区；“绿化”、“消防管理”、“水电维修”和“车辆管理”等服务项目所占比例也较大，

5、均超过50%；而“房屋及设备的维修”、“代订报纸”、“电梯维护、管理”和“代订牛奶”等服务项目所占比例相对较小。　　2．秩序维护服务。　　秩序维护人员的来源。物业服务企业主要通过从社会上招聘秩序维护人员，实现老住宅区的秩序维护服务，“部分从社会上招聘，部分从秩序维护公司招聘”方式所占的比例次之，通过从秩序维护公司招聘秩序维护人员所占比例最小，约为10%。　　秩序维护服务业务的经营方式。从调查结果来看，绝大多数物业服务企业采取自营方式实施秩序维护服务业务，仅有约一成的物业服务企业外包秩序维护服务业务。　　安全防范（秩序维护）服务的形式。老住宅区物业管理安全防范（秩序维护）服务的

6、形式以固定岗和巡逻岗相结合为主，所占比例达84.41%，其次为固定岗，而只有巡逻岗的安全防范形式所占比例最小。　　安全防范（秩序维护）服务时间。调查结果显示，老住宅区物业管理的全防范（秩序维护）服务时间基本覆盖24小时，24小时服务时间的所占比例超过95%，而12小时和8小时的服务时间所占比例很小，没有不定时的安全防范服务。　　3.保洁服务。　　保洁服务业务的经营方式。调查结果显示，老住宅区物业管理的保洁服务业务，采取转包方式的占53.21%，采取自营方式的占46.79%,转包方式所占比例略大于自营方式所占比例。　　清洁频率。老住宅区物业管理的清洁频率以一天两次（含）以上为主

7、，24小时保洁、一天一次所占比例次之，几乎没有小区的清洁频率在两天（含）以上一次。　　4．绿化服务业务的经营方式。　　从调查结果来看，物业服务企业主要通过“公司自聘绿化维护人员管理”为主，“转包给专业公司管理”为辅的方式开展绿化服务。　　有关老住宅区物业管理项目基础条件的调查结果　　1.物业服务企业所管小区物业管理基础条件评价。调查结果显示，绝大多数物业服务企业认为所管小区的物业管理基础条件一般或差，基础条件评价好的小区仅占2.70%。　　2.物业项目基础条件差的主要表现。老住宅区物业项目基础条件差的主