地标项目营销总纲及销售执行报告.ppt

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1、虎门·地标营销总纲及销售执行报告谨呈：东莞华建物业投资有限公司7/21/2021版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2报告思路项目综合分析客户定位营销总纲对目标的理解竞争优势判断执行方案3本案要达成的目标如何在5000-5500/平米的市场主流均价的情况下，并且在以大户型公寓为产品主体的条件下，实现高速高价的目标？4要解决目标必须思考的三个问题问题1：实现高速高价，我们究竟什么核心竞争力？问题2：本地客户群能否支撑高总价和高速度目标的要求？问

2、题3：如何整合资源，达成地区第一强势营销？5问题一的展开实现高速高价，我们究竟有什么核心竞争力？6项目属性：位处开发新区并具备大型商业综合体功能的城市豪宅金洲村，虎门规划中的新行政中心区；与城市的距离:离以银龙路为中心的虎门商业中心车行约3分钟，公交资源缺乏，来往镇中心较为不便；与东莞CBD车行距离约为40分钟；是金洲片区首个开发的大型项目。本项目镇中心7地块狭长、大体量的大户型公寓、大型的商业综合体序号户型面积区间套数比1公寓59-6971%21*2*168-975%32*2*283-927%43*2*2126-1303%54*2*2158-1688%64*2*3157-1773%74*3

3、*3215-2173%合计------100%占地：45,420㎡；总建：约21万㎡；商业：约5.2万㎡（其中A区约4.3万㎡，B、C区约9,600㎡）公寓总量1,128套，约占总套数（1569套）71%；公寓面积大,容易导致总价过高；8景观资源价值分析——景观资源一般，缺乏自然景观利好项目周边是成片的农民自建房、大片的空地、残旧的商业街，景观资源一般，自然景观条件一般！北面：名门盛宴项目工地东北：富民商业街东面：空地、龙泉酒店西面：待开发区域9配套资源价值分析——项目周边目前缺乏成熟的市政商业配套，生活便利性不够本项目2现有配套：1、虎门中学；2、金洲中学；3、金洲小学；4、龙泉国际大酒店

4、；5、富民商业街；6、酒吧街；3145610A与B、C地块上空横跨高速公路，导致住宅容易受噪音影响A与B、C地块上空横跨高速公路，将本项目拦腰截断，B、C地块的6栋容易受噪音影响。高速公路11大型商业综合体，B、C区商铺是虎门首个9米层高的高附加值产权街铺A区：商场铺，约4.3万㎡；B、C区：独立产权街铺，约9,600㎡，层高9米，买一层送2层12项目户型设计点评——洋房机会点:户型方正、实用；采光通风条件较好；生活流线清晰问题点：户型设计较为平庸，没有太多附加值；部分大户型缺乏观景阳台，不符合本地客户喜好。两房两厅三房两厅四房两厅（带工人房）四房两厅13项目户型设计点评——公寓机会点：层高

5、3.9米；开间大。问题点：面积太大，容易导致总价高；商务功能多，但缺乏生活所需的阳台等硬件设施。14小结项目所在片区是虎门新的开发区域，未来的行政中心区；本项目是处于新开发区域的大型商业综合体的城市豪宅项目；庞大体量的大户型公寓对虎门市场是一个考验。15P1.3:周边市场对比分析虎门房地产市场板块特征：以商业中心区为主，四大片区共同发展镇中心片区商业中心片区东部高端区次镇中心区商业中心片区——商贸氛围浓片区特征：以黄河客运站形成对内对外的交通枢纽，商业气氛浓厚。产品特征：专业商场为主主力客户：周边专业市场生意人代表楼盘：天河城、虎门步行街、厂货直批中心等次镇中心片区——片区形象低片区特征：离

6、镇中心有一定的距离，但属于20分钟生活圈内主力客户：以外地、外籍人士为主，周边专业市场的生意人产品特征：高层，各种户型均有代表楼盘：金色阳光、城市脉搏中心、海悦金湾等东部高端区——中高档纯净生活区片区特征：虎门公园、自然水库为该区域最明显的景观资源主力客户：本地富人，私企业主，公务员以及成功生意人产品特征：容积率低，小高层、别墅为主，部分高层，中等户型代表楼盘：中联大厦、金色家园及丰泰华园、丰泰裕田花园、海岸国际等镇中心片区——传统住区片区特征：市政、生活、商业配套等较为完善，但周边环境嘈杂产品特征：高容积率、高层为主，部分别墅，中、大户型产品为主主力客户：本地人、外地生意人为主，部分港澳台

7、客户代表楼盘：龙泉别墅区、柏景豪庭、能源华庄、新安大厦等本项目16过往供应量分析（2004-2006）：供应量下降，驱动本地客户跨镇区购房年度批准预售项目个数批准预售面积（m2）住宅别墅商铺写字楼其他面积（m2）套数面积（m2）套数面积（m2）面积（m2）面积（m2）200414347751341353247126116966398002005284671713427762648225734192