华东国际婚博城项目营销策划提案80p.ppt

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1、项目定位&营销策略序言：本项目地块的独特性，造就我们跳出传统的开发定位理念来思考问题。创造性思维将为项目赢得高价值回报！目录第一篇第二篇第三篇第四篇第五篇项目属性研究项目战略思考项目定位解读商业定位市场营销第六篇广告表现第一部分项目属性研究地块属性研究区域属性研究项目属性结论地块属性研究项目地块位于江宁区禄口镇新城大道以北。由项目到禄口机场直线距离6.2公里；项目至江宁区中心直线距离18公里；项目至南京市中心新街口直线距离约35公里。同时项目地块位置处在南京空港新城开发区域的中心，未来的快速空港经济圈内。地块属性研究地块比邻禄口国际皮草采购港专业大市

2、场，整体体量383.69亩，业态包括：1期皮草大市场；2期购物中心；三期小别墅群区位属性研究“省门第一街道”——禄口区域交通便利，四面环抱华东地区最大的国际国内客货两用航空港——南京禄口国际机场，机场高速公路、溧马高速公路、243省道、将军路、宁高路、省道汤铜公路等高等级公路穿境而过，南京主城通往机场的城市轻轨已开工建设。禄口的山水资源十分丰富，山林面积3万亩，森林覆盖率22％，水面2万亩。禄口先后引进来自美国、日本、韩国、台湾、香港等国家和地区的企业343家，形成了以中国邮政航空物流快递中心、禄口国际皮草采购中心等为代表的商贸流通业，以奥斯博恩、星

3、汉城、百利等为代表的房地产业，以金肯学院、金城学院等为代表的民办高等教育业，以五金机械、新型建材、服装、轻纺、电子、皮件、乳制品等为代表的名优品牌工业产业。区位属性研究根据《南京禄口空港地区规划》刚要，首个邻里中心、首批新型社保、亚洲首位的邮航速递中心，江宁三大新城之一的禄口正朝着功能复合、充满活力的临空新城快速演变。更是将这片土地定位为“泛长三角面向国际的空港产业集聚区，南京中心城南部次区域的服务中心，绿色宜居的空港新城”。布局结构：一心、三轴、六片空间框架：一城、三团随着新城的快速发展，未来的航空城将可容纳人口超50万。区位属性研究一区、两翼、两

4、脉、三点区位属性研究经济战略的内陆主导中心———南京项目属性结论评判级别优良一般较差土地级别★自然景观★空气质量★交通情况★生活配套★学区情况★社会治安★历史人文★区位形象★商业氛围★商务氛围★►目前地块价值初判：优秀价值点★★良好价值点★★★一般价值点★★★★★较差价值点★项目属性结论S优势（Strength）W劣势（Weakness）O机会（Opportunity）T威胁（Threat）依靠空港新城主干道：新城大道交通物流环境优越：机场、高速、列车、轻轨政府重点打造区域：禄口空港新城特色商业空缺原生态环境突出商业、工业投资环境优越缺乏特色文化产业

5、商业气氛不浓，需要培育期外来人口较少过路客较多，缺乏停留驻足的产业因素轻重工业环绕无完整的产业链商业规划区域发展政策，有利于产业的生存快速的物流、客运通道，通过创新项目带来新的投资人群及消费人群项目地块完整，具备优越的开发条件，合理规划完整的产业链项目创造新型持久性商业综合项目，具备强有力的价值提升空间利用原生态环境打造新产业文化房地产宏观调控（特别是针对住宅类）直接影响到住宅类投资，或可能波及商业投资项目开发前期若无特色，宣传无新闻爆点，或可能造成地块后期开发困难或项目夭折项目属性结论结论：发展潜力巨大的空港新城，依托政府对项目的支持（在大环境不好

6、的情况下，脱离纯住宅思路），整合完整的产业链资源、电子商务及物流资源、并结合区域景观特色，站在长三角的战略角度上，打造独具创意、可代表城市名片的综合体。以此为项目赢来巨大的荣耀，创造高价值回报。如果我们项目的能够打造成整合这些资源的平台，那么也就同时弥补了项目自身的不足！第二部分项目定位解读多组合分解影响力评估典型项目解读定位假设参数阐述估价方法定位解读收益比较多组合分解结合项目本体条件以及开发商对项目的收益期望及风险评估，对项目未来可能定位的三种产品进行推论，从最科学、最可行、最快速方案进行评估。投资企业产品风险收益现金流高高危品牌、人才、发展、名

7、声最科学方法中中和品牌、人才、发展、名声最可行方案低低稳发展、资金最快速方案最科学最可行最快速现金流稳正危负和正正正正++=负负负++=正正负++=购物中心乙级写字楼服务式商业街区专业市场酒店式酒店式LOFT楼购物中心123影响力评估购物中心可提高项目影响力，为需配置部分，可代替服务式公寓与乙级写字楼对项目的价值提升要求，其余物业搭配需要进行讨论。特色市场主题商业街区服务式公寓酒店式公寓乙级写字楼LOFT楼影响力提升强强较强一般较强一般资金变现强强弱强弱强配置需求强需要不必须需要不需要需要结论：特色市场为必须配置部分，可极大提高项目影响力，可取代服务

8、式公寓与乙级写字楼对项目影响力的价值提升要求；商业街区、酒店式酒店、LOFT楼为项目重要的资金来源，需要进行