成都华新国际牧马山项目营销策划提案

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1、成都华新国际牧马山项目营销策划提案**序言2008年5月。刚刚经历了地震创伤的成都。余烟未散，但我们已经逐渐冷静。无疑，这场灾难是空前的。它将是对成都房市又一次严峻的考验。沉思之后，我们不禁要问：成都的城市地位是什么，是否还具有发展空间和足够的吸引力？未来成都房地产的格局以及发展方向会进行怎样的改变？成都的别墅市场会造成什么样的影响？高端客户的置业心理会发生什么样的变化？带着以上的问题，我们开始我们的研究……*①成都宏观市场环境分析②成都房地产市场分析③成都别墅市场分析④区域别墅市场分析*“中国第四城”——新周刊中国最佳商务城市——财富十大中国名城榜眼——CCTV十

2、大新天府之首——国家地理……西部的人居之心，最有魅力的休闲之心，论坛会展中心，物流集散中心，最适宜研发的创新中心，时尚中心，金融中心。成都的城市地位无疑是西部之首，但城市形象及吸引力却因地震而大打折扣。“一个来了就不想走”的城市可能将在未来几年内吸引不到以往数量的外省及国外游客、投资者和定居者。城市地位居西部之首，但城市吸引力降低西部之心，魅力之都。*由于成都地处西南中心，发展相比沿海滞后，经济发展总体水平还处于较低的水平，但与重庆一样，GDP的年增长速度保持在15%以上，发展速度很快，还有很大的增长空间。同时，成都的人均GDP几乎是重庆的两倍，居中西部第一。可以说

3、，成都已经成为了中西部的经济发展中心。此次发生地震的区域基本为较为偏远的山区和二级县市，对于成都的影响较小。同时，重建灾区带动了内需市场，有可能拉动成都今年的GDP，人均GDP仍居中西部之冠。成都人均GDP仍居中西部之冠资料来源：各城市统计局*中西部地区人口增长率仍遥遥领先成都人口保持在千万以上。由于是内地城市，年增长率低于沿海城市。但是仍以每年9-10万的速度向上递增，07年增长率达到03>.75%，大大领先于重庆。随着成都城市规划的发展，西部中心价值的凸现，还将吸引更多的外来人口聚集。受地震影响，省内二级城市及灾区对于成都安全性认可度将升高，有可能导致部分川西及

4、二级城市人口向成都迁移。人口增长率可能将较大幅度上涨。资料来源：各城市统计局*第三产业比重已经接近生产总值的50%第三产业发展，反映一个地区城市化水平的高低。现阶段成都的产业结构发展状况还不及其它沿海重点城市，虽第一产业还占比较明显的比例，但总体结构已经超越重庆。根据第二产业和第三产业的GDP增幅可以判断，成都的产业结构正在逐步提升，产业结构在不断进行完善。未来也将形成以第三产业为主，第二产业为辅的良性产业结构。由于成都的GDP只占全国的4.3%，因此地震对于全国的经济影响不大。相对而言，地震对工业影响更大，成都未来将更侧重于发展第三产业，也就是说第三产业在产业结构

5、比例的增速将可能加快。资料来源：各城市统计局成都的第一产业实现增加值235.5亿元，增长5.5%；第二产业实现增加值1504.0亿元，增长18.9%；第三产业实现增加值1584.9亿元，增长13.6%。*城市综合排名基础条件商务设施研发能力专业服务政府服务开放程度北京1321131上海2112212广州3235323深圳4443558成都558164116杭州67717899天津71061361514南京86111071613青岛981592374武汉10179129121635个主要城市总部经济发展能力综合排名及分项排榜资料来源：北京市社会科学院中国总部经济研究中

6、心2005-2007年：中国总部经济发展报告成都良好的软环境为发展总部经济提供了优越的条件。根据这份权威性研究，成都的总部经济经济发展能力居全国35个主要城市的第5位，仅位于北京、上海、广州、深圳重点城市。可以说，成都成为了全球500强企业、国内大中型企业中西部的首选之地。全球500强以及国内大中型知名企业的入驻，为成都的房地产市场提供了优质的高端客户。地震之后，城市的吸引力降低，可能使得一些国内外知名企业重新考虑总部的选址，并导致部分大中型企业撤出。对于高端市场而言，客户量将有所降低。总部经济发展能力西部第一*消费能力：私家车拥有量比例全国之最城市私家汽车量（万辆

7、）所占总量比例北京212.176.35%广州130.672.56%上海61.2951.20%重庆36.4125.20%成都68.181.07%根据07年统计，成都的私家车拥有量已经超过了上海，达到61.29万辆，居全国第三位，同时，私家车占汽车拥有总量的81.07%，居全国之首。可见成都具有大量经济实力较强并喜欢高端消费，追求生活品质的客户。地震对于成都的消费能力影响不大。资料来源：各城市统计局*消费能力：城镇居民人均可支配收入超过重庆07年成都城镇居民的家庭年收入达到14849元，虽然还处于其它沿海重点城市之后，但是也已经超过重庆，同时人均收入的年增长率达到1