房地产大盘研究.ppt

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1、大盘研究一、关于大盘1、何为大盘传统对大盘物业类型的理解是住宅物业；如今大盘的物业既包括住宅，也包括商务、商业和都市综合体等。传统对大盘影响力的理解仅仅是大盘规模；如今大盘影响力最重要的是对社会发展的影响力。传统对大盘价值的理解表现为开发利润；如今大盘价值更重要的是打造新的生活方式，引导生活模式的改变。大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上。价值认识第一层面：住宅与居住、商业、商务等功能的组合。第三层面：开发利润与社区和谐、生活方式塑造、品牌提升。第二层面：体量（规模）与大盘的社会影响力。2、大盘价值

2、层面大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。3、大盘与小盘大盘大盘注重功能多元化前期与后期的协同发展长期价值增长为指导思想小盘以单一功能开发追求短期市场价值最大单楼盘开发短期市场实现小盘建楼，大盘造城；小盘卖房子，大盘卖生活、文化；小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌；……小盘大盘发展战略与定位业态组合、功能配比分区开发规划启动与分期计划。4、成功大盘开发的要素大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位，成于合适功能配比、分期规划和启动策略。4、大盘的发展新都市主义

3、大盘现代主义大盘后现代主义大盘新都市主义大盘1920~~19601980~~目前1960~~1980新都市主义的基本精神是：社区设计必须将公共空间的重要性置于私人利益之上；注重邻里关系，关注人与自然的和谐发展。5、大盘反思盲目开发下的贪大求全，定位随意化、缺乏市场及技术支撑，风险规避不足下的盲目启动导致的资金链断裂，是国内外大盘失败的根源；开发风险评估与应对定位及规划设计的前瞻性、科学性，后期生活方式打造的市场性与运营科学化、专业化是大盘成功必要条件。准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市场需求的启动策略是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭

4、到市场无情抛弃。二、大盘的开发模式1、开发模式新市镇开发模式主题社区开发模式产业驱动开发模式郊区陌生区大盘开发模式老年社区体育社区教育社区休闲产业体育产业商务商业项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求；项目开发驱动模式，吸引消费群体。中心城镇开发模式城市中心大盘开发模式交通拥挤与项目的通达性；项目与周边建筑的协调与和谐；项目功能与城市、区域功能的互补；项目自身功能的互补、空间共享与客户共享。紧缩城市开发模式模式一：主题社区模式主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群。教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等是主题社区模式开

5、发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。主题社区开发模式基本特征主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力；主题宣传----让消费者接受主题，主题成为项目标签；主题先行----体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；主题复合----单主题宣传与多主题建设，复合性舒适社区。1234符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发；具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力，形成项目与周边项目鲜明差异；主题先行，树立消费者信心。成功关健案例：上海绿地绿地：2003年“老街”品牌；2004年“新里”品牌；2005年

6、推出“绿地21城”。由一期度假社区------绿地国际家园、二期尊老社区------孝贤坊、商务社区和国际社区四大可持续主题板块构成。老年病科以及老年病专家门诊，孝贤坊食堂聘请营养师配制食谱，智能化设施，老年文化中心、老年休闲娱乐中心与老年运动中心，中心湖泊还设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场，安全紧急救助完备。模式二：新市镇模式主要建设措施：外部功能内部化采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因；通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证郊区化生活的；通过大规模基础设施建设与公共商业

7、建设保证居住需求。台湾加勒比新城：1300公顷广州凤凰城：10000亩杭州天都城：7000亩市镇结构组成道路系统——市镇四周均有区域性干道环绕。邻里单位——邻里单位内规划学校、游集场、娱乐中心等设施；社区中心——内设会堂、银行、邮电局、医院等；商业设施——市场及邻里商业中心；公园绿地及运动场其它公共设施——汽车站、停车站、加油站等。模式三：产业驱动模式通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。采用成片素地开发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区域与项目的影响力，是人口引

8、进的重要诱因；在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产业聚集优势；通过基础设施