房产信托流程及筛选标准.ppt

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1、房地产信托业务流程筛选标准2011年3月2日2目录房地产信托业务范围及筛选标准房地产信托种类业务流程风控措施退出原则3一、房地产信托业务范围及筛选标准1.保障性住房项目2.商品房项目41.筛选标准——保障性住房项目筛选及信托要素保障性住房项目的土地一级整理及二级开发。保障性住房项目包括：棚户区改造、城中村改造、危房改造、经济适用房建设、两限房建设、廉租房建设等当地政府每年的财政收入在20亿元以上项目所在区域周边商品房均价在4000元/平方米以上与政府合作15%-20%/年与开放商合作25%-30%/年信托期限：1-3年(一般情况不超过2年)信托报酬要求：单一不低于

2、100万/年、集合类不低于3000万/年不占用公司渠道不低于500万/年投资方向投资区域费率及期限投资方式地方政府的有关部门（管委会、土地储备中心及政府相关企业）拥有保障性住房项目的具有开发资质的、拥有良好市场前景、财务状况佳和有丰富开发经验的优质地方房地产开发企业交易对手1.筛选标准——商品房项目筛选及信托要素房地产行业相关公司和物业的股权、债权或者特定权益，包括土地一级整理，二级开发和经营性物业有持续经济增长潜力的一线、二线城市，如北京和上海和内陆二线城市（区域中心，知名度较高的经济发达城市）如成都，西安等为重点，同时关注在区域内GDP增幅居前的其他城市股权投

3、资要求有除股权质押外的其他资产担保，一般要求优先分红，适度参与项目运营债权投资要求有充分的抵押担保或其它保障措施必须指派专业的信托经理和财务经理负责对项目运作及资金使用进行监管投资方向投资区域投资原则投资方式融资规模：2.5亿元以上费率：25%/年-30%/年信托期限：1-3年（一般情况不超过2年）信托收益：占用公司渠道不低于3000万元/年，不占用不低于500万/年信托要素51.项目筛选——商品房项目交易对手及项目选择标准土地一级开发投资标准交易对手已获政府开发授权和其他相应资格，具备一定的自有资金有良好市场前景的住宅和经营性物业（公寓、写字楼、商业）项目用地土

4、地性质明确，符合城市整体综合规划与预计开发计划，拆迁方案明确、可行土地的市场流动性好，完成一级开发后上市交易时成功率高或政府承诺回购；融资方能提供有效足值的相关担保交易对手选择标准全国龙头和区域领先的房地产企业资产状况、经营业绩和信用记录良好，法人治理结构完善，高管团队有较高的经营水平和诚信水平最好是具备房地产开发二级或以上资质能提供足够的履约担保措施61.项目筛选——交易对手及项目选择标准经营性物业投资标准包括商业、写字楼、酒店、公寓等能够产生稳定现金流的物业重点城市的地标性或核心区域的大型、优质经营性物业物业所在城市或所在区域商业环境成熟、商业或先进工业发达，

5、或该区域有良好的综合发展前景物业权属清晰，经营前景良好房地产开发投资标准有良好市场前景的住宅和商业地产项目土地性质明确，权属清晰，项目土地获得方式合法、价格合理，且取得正规的土地使用权证，拆迁难度可控（如有）项目公司股权结构清晰，债权债务关系简单、清晰项目转让价格合理，未来现金流充足稳定；开发及销售计划，现金流测算基本可行72.房地产项目的融资方式债权方式结构化方式权益方式适用：开发商二级开发阶段要求：二级开发资质具备四证：土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证项目自有投入35%以上适用：一级整理及二级开发阶段要求：融资比例：不高于1:

6、3自有投入15%以上信托持有股权95%以上适用：一级整理及二级开发阶段种类：项目收益权（销售收入受益权）应收账款收益权其他收益权3.正式尽职调查4.项目通过和执行2.前期尽职调查与银行进行沟通设计初步交易结构撰写项目初步方案项目深入评估分析，项目实地考察，财务及法律模型更新与银行一同进行评估并确定交易结构和风控措施撰写尽职调查报告签订意向书开展尽职调查项目完成后续资产管理签署各项法律文件资金划拨我信托公司过会或批准操作银行过会房地产小组初审新项目项目初评：财务模型分析及法律模型分析1.项目立项3.保障性住房项目投资决策流程——交易对手为政府（单一类）3.正式尽职调

7、查4.项目通过和执行2.前期尽职调查项目立项设计初步交易结构撰写项目初步方案项目深入评估分析，项目实地考察，财务及法律模型更新确定交易结构制定风险控制措施撰写尽职调查报告签订意向书开展尽职调查项目完成后续资产管理签署各项法律文件资金划拨信托业务委员会通过房地产小组部初审新项目项目初评，财务模型分析，法律模型分析1.项目立项3.项目投资决策流程——交易对手为开发商（集合类）4.风险控制——风控控制策略项目本身必须权益完整，项目公司股权、债权清晰，项目市场前景乐观；同时通过敏感性分析和压力测试投资完成后(除债权类)向项目公司派驻监管人员，严格控制项目公司财务风险，同时

8、通过项目公