奥山伯爵堡个案分析1(讲稿).ppt

《奥山伯爵堡个案分析1(讲稿).ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、融创奥山博爵堡•地产——个案解读佰富高尔夫江与城龙湖·悠山郡龙湖·睿城协信·彩云湖1号奥山保利国际社区复地别院逸翠庄园绿地翠谷首钢·美利山28阙天景·雨山前庆隆南山高尔夫坡岭顿小镇协信·阿卡迪亚融城华府龙湖·东桥郡富力城晋愉·碧怡林畔上邦国际社区重庆主城别墅分布：中海·北滨1号棕榈泉融科·橡树澜湾万科·渝园东原·香山保利江上明珠大学城区域茶园区域两江新区区域弹子石区域江北嘴区域鸿恩寺区域江北滨江区域西主要表现为两江新区中心区域高端物业的竞争。※九龙坡、大渡口区项目区位＿奥林匹克花园南坪商圈解放碑商圈山峡广场商圈寸滩保税区弹子石内环高速

2、内环高速汽博中心位于机场高速线、比邻保税港区、与区域行政中心隔路而居，落子两江新区核心地段！简要点评：2003年奥利匹克花园一期启动时，汽博中心区域已有气候，为该项目奠定了较好基础，至八期伯爵堡问世，宽松的竞争环境客观助力了项目的辉煌！然而，就当前竞争格局来看，“区位+大盘完善配套+山湖资源”是伯爵堡实现热销的重要因素！金开大道机场高速观音桥商圈重庆火车北站大盘介绍1-3期雅典系洋房为主奥山别墅群伯爵堡红城紫枫郡新亚洲融创•御景恭爵堡一期二期三期四期五期六期七期八期雅典阳光雅典天空雅典海岸新亚洲红城奥山别墅紫枫郡伯爵堡恭爵堡九期洋房、

3、高层容积率：2.7洋房、别墅容积率：1.1北大附中高层、洋房、别墅容积率：2.7独栋、联排容积率：0.49联排容积率：0.49高层容积率：2.7联排容积率：0.47大商业组团高层容积率：3.0高层容积率：2.36独栋别墅联排入口独栋入口金福路至金开大道占地：128亩建面：0.6862万方容积率：0.49绿化率：45.33%车位：每套别墅1到2个停车位总共56栋，169户，其中：独栋：8栋，约占14.3%双拼：3栋，约占5.4%三联排：29栋，约占51.8%四联排：2栋，约占3.6%五联排：12栋，约占21.4%端头采用2+1结构，中间

4、3+1结构为主五联排双拼四联排产品规划布局＿伯爵堡基本参数：布局特点：产品组合策略分析：“独栋须占绝佳高位，三联以量冲大盘气势，四联双拼作为调剂和补充保证土地资源的最大化利用，而五联排利用规则地块排布产品，价值最大化挖掘！”独栋提形象，三联作主力，五联来掩护，而双拼和四联满足多样化需求的同时土地资源最大化利用！金童路奥林匹克山公园金开大道机场高速金渝大道汽博中心伯爵堡金童路金童路至火车北站北大附中爱琴海高端健身休闲购物金福路轻轨3号线畅谷商业街伯爵堡配套主要配套：1、景观配套爱琴海、奥林匹克公园、半坡内部景观打造等。2、商业配套畅谷商

5、业街、洛可可商业街和蓝调天街等。3、教育配套北大附中（幼儿园到高中）等。4、交通配套金开大道、金渝大道、机场高速、轻轨3号线（至鱼洞）、870和835公交等相关点评：奥山伯爵堡别墅区以四联排以上别墅为主，偏经济型，一度获得市场热捧，开发商对市场寄予了更大的希望。伯爵堡处地块在当时拥居奥园制高，有最好的景观面，享湖泊、山体景观资源，依托北大附中等特点，高端气质显露，伯爵堡别墅项目出台创造了可能！风格与立面处理三联排效果展示侧面转角风格特点：（独立住宅采用经典的欧洲法式和意式风格！）法式风格点评：1、法式主义不纯粹，但正因为结合了多种建筑

6、、风格元素，产品本身也构成了一种识别性！2、借鉴本案风格、造型有一定风险！立面处理：1、顶部美式四面坡顶、德式木筋架、荷式老虎窗、新古典法式中轴前脸等设计，多国元素融合，但协调统一；2、天然石材运用面较广，注重石材表现的稳重、沧桑和低调奢华感，住宅体的情感表现不局限于与山地、树木、花草的交流；3、建筑体棱角鲜明，产品品质感增加；但动线处能很好运用植被呵护，人性温情内蕴！样板间＿伯爵堡后面是个小舞台亮点：欠缺之处：1、多国元素的融入表里如一（外观和内饰），混而不杂，反而给人和谐温馨之感；2、整体暖色调，偏铜色，加之内部装饰物件多有铜（全

7、铜装饰品、铜色漆运用等），很好的通过“铜”回归“堡”文化主题；3、样板间细节处理，如楼梯、实木门框、花园转角裂缝等。1、造“形”而未造“生活”，如客厅壁龛未考虑中国人电视机喜欢摆放在大厅的情况；花园装饰之后反而给人小而潮湿之感；2、虽有挑高等灰空间设计，但未充分考虑让业主更有效的利用该受益空间，实而难惠！3、“3+1”户型顶楼虽有挑空，但沿角太低，不适合主卧的打造，有压抑感！产品特色实景图最大特色：1、由曾担当龙湖蓝湖郡主创设计的森拓设计机构规划建筑，讲究住宅体与承载土壤的和谐，赋予了产品独具的特质；2、用材、做工精致，产品价值感得以

8、巩固；3、与原山景观的无缝（色差、调性等）结合，强化了产品的喜剧效果，产品赋予了一定审美、研究价值！特色点评：产品主张“因地制宜，借长补短”，通过创新，把别墅的稀缺性主导诉求上升到审美、研究等价值探索高度！——谁说联排，