融侨重庆沙区诺丁阳光房地产项目前期市场分析报告－金丰易居.doc

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1、融侨沙区锅炉厂项目前期市场分析报告目录第一篇项目地块分析篇第二篇沙坪坝区房地产市场分析篇第三篇2005年房地产市场政策篇第四篇重庆市房地产市场分析篇项目地块分析篇项目解读项目区域位置图本项地块为原重庆锅炉总厂，位于沙坪坝区小龙坎正街331号，其土地总面积约65211平方米（97.9亩）(规划用地及拆迁红线围合范围)，其中规划建设用地约47560㎡,居住区小公园用地约5532㎡,规划道路用地约12119㎡。指标如下：地块编号面积(㎡)规划用途容积率建筑密度土地级别J13/01约42228商住≤3.5

2、28%商业5级住宅5级J12-2/01约374二类居住≤2.540%J10-5/01约4958社会停车库按规划要求按规划要求项目位于石碾盘中心地段，地势平坦，交通四通八达，环境清幽，其周边生活配套也较为完善。该项目将以沙坪坝商圈为依托，其具备了打造高档社区的潜力。目前处于前期拆迁的准备工作，预计明年初将动工兴建。地块现状照片项目周边配套■交通配套：218路：张家湾→石碾盘→建专239路：陶瓷市场→石碾盘→白鹤岭464路：回龙湾→石碾盘→汉渝路467路：九坑子→石碾盘→瓷器口472路：陈家坪→石碾盘

3、→火车北站803路：中梁山→石碾盘→重大807路：兰花小区→石碾盘→重纺厂843路：华龙小区→石碾盘→瓷器口9853路：上桥→石碾盘→重大133路：高滩岩→石碾盘→龙湖西苑208路：都市花园→石碾盘→富悦花园209路：珠江花园→石碾盘→井口237路：都市花园→石碾盘→庆丰厂279路：回龙坝→石碾盘→朝天门211路：西物四路→石碾盘→白鹤岭219路：新桥→石碾盘→牛角沱262路：都市花园→石碾盘→朝天门213路：中梁山→石碾盘→建专18路公交线路临近该项目，分别覆盖沙坪坝区、南岸区、渝中区、大渡口区

4、、九龙坡区、渝北区、江北区等。从目前的道路情况看，交通为单向循环四车道，车流量较大车行缓慢，主要缓解天星桥、陈家湾至小龙坎双向车流，交通压力较大。项目周边道路实景■　教育、就医配套项目周边教育配套齐全，其中天星小学、重庆八中、重庆市天星桥中学等临近本案，享受沙区就学优势。项目周边医疗配套也非常成熟，临近有蓝天医院、沙坪坝第三人民医院等。目前八中录取线以下赞助费3~3.5万起。项目周边学校医院实景■生活配套该项目周边有金龙玉凤大酒楼、南港酒楼等饮食娱乐设施。区域沿街部分为商业服务系统，有中小超市、干

5、洗店、邮政所、储蓄点及自助银行、美容美发、影碟店、书吧、酒吧、茶吧、照相馆、家电店、装饰店、中餐店、水果店、天星农贸市场……。由于项目地处石碾盘独特位置，生活配套可辐射到沙坪坝中心商业圈、小龙坎商业配套区、天星桥商业配套区，本案离三个商业配套中心仅一站距离，生活配套极其完善。项目周边生活配套实景■太极集团·西南制药三厂由于本案地块临近西南制药三厂，其制药车间会给本案带来一定负面影响，但据调查，该厂预计在三年后会有搬迁的可能，因此搬迁后负面影响将不在存在，而且能为本案后期用地带来契机。西南药业股份有

6、限公司成立于1950年，是中国化学医药重点企业、全国麻醉药品定点生产厂家，作为国内第二家医药上市企业，在2002年通过资产重组，加盟太极集团。该公司占地12.8万平方米，设有７个制剂车间，一个药物研究所。　　具备九个剂型的生产能力，拥有药品生产批准文号品种400余个。主要生产粉针剂（青霉素类、头孢菌素类）、冻干粉针剂、大容量注射剂、小容量注射剂（含激素类）、口服固体制剂（片剂、胶囊剂、颗粒剂）等等。链接：制药业主要排放有毒有机物，如侧链脂、石油醚、丙酮、甲醇、乙醇、二氯甲烷、甲苯和各类酸、碱物质，

7、还带有头孢类抗生素残留物。其污染主要来自于制药废水，此类废水成份复杂，有机物含量高、分子量大、水中的有毒物质和抗生素类对生化处理的菌种有很强的抑制作用。在本案看到的药厂车间西南制药三厂实景■结论：该项目地理位置独特，地块周边有成熟的交通环境，18条公交线路为该项目营造了一个便捷的交通体系。区域商业配套完善，有成熟的社区环境，生活便利性突出，故该地块居住环境价值较高，且距离沙坪坝商业中心、小龙坎商业配套区、天星桥商业配套仅一站距离。临近本案的天星小学、重庆八中、重庆市天星桥中学、蓝天医院等等，营造了

8、较好的就医就学环境。但本案基地周边的军事管制区限制了建筑高度，西南制药三厂存在一定的污染隐患，小龙坎正街的车流量为出行带来交通压力。因此，从项目的立地条件看，本案地理大位置较好，“离尘不离城”的小区域环境更加适合居住社区的开发，具备打造高尚社区的优越条件。项目SWOT分析Strength优势分析S1:项目位于沙坪坝商圈中心的边缘地带，交通极为便利，居家环境较好，真正做到“离尘不离城”。S2：依托沙坪坝商圈快速发展的趋势，其升值潜力巨大。生活居家及投资前景广阔。S3：购买本项目的产品