郊区大盘的五大开发模式分析.ppt

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1、郊区大盘的五种开发模式分析世联模型版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。9/19/2021[关键字]：关键字：远郊、大盘、开发模式[简介]：此模型中列举了在远郊的大规模楼盘开发中，可能出现的五种开发模式，并列举了各个开发模式的特征要点和适应性分析。2根据世联经验及已有成功案例总结，远郊大盘以不同核心驱动可划分的五大开发模式天津万科东丽湖南宁荣和山水美地无锡圣巴巴拉上海浦江新城厦门圣地亚哥深圳万科城深圳曦城成都

2、芙蓉古城重庆中安翡翠城成都中海国际社区广州奥林匹克花园深圳四季花城深圳桃源居万科十七英里郑州普罗旺世郑州思念果岭山水……产业园模式（产业驱动）旅游地产模式（自然资源驱动）郊区化居住模式（城市郊区化驱动）主题地产模式（创建主题配套驱动）核心驱动力新市镇模式（复合资源驱动）成都芙蓉古城、万科十七英里万科东丽湖四季花城、中安翡翠湖桃源居、奥林匹克花园、博鳌水城西安高科园区3开发模式分析每个郊区大盘项目都不会是单因素的驱动模式，可能会是几种因素的组合；大盘的驱动因素是随着其开发进程而不断进化衍变的；我们这里不是要分析项目到底归类到哪种模式，而是要分析各种驱动因素会

3、在项目不同的发展阶段对项目产生的促进作用；我们先要借此理清项目衍化发展的过程和可能对项目产生影响的因素。市场：郊区化置业发展较快；普通置业者对郊区置业有抗性；城市高端人群成长较快；区域：区域陌生度高；城市发展方向外延；市场认可度不高；项目：规模超大；资源较好但不稀缺强势；需要依靠自身资源体系的打造。本项目基本特征回顾：4成都芙蓉古城——打造旅游观光、休闲度假等完善旅游配套区位：距市中心20多公里，城市远郊，交通体系发达；规模：占地面积680亩；定位：集居住、度假、休闲、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格，以成都地域文化为项目内涵，极富传统色彩；核心资源：

4、人造人文景观和休闲度假的居住环境。旅游地产模式关键特征：规模大小不定，但一定有自身稀缺人文、景观资源；1城市远郊，大都市圈层边缘化区域，区域旅游价值认知度高；2打造极为浓郁的休闲度假氛围，项目与旅游度假行为嫁接，旅游资源是项目的第一要素；3打造城市高尚第二居所，契合城市高端“5+2”生活模式的需求。45旅游地产模式特征分析适用条件：适用条件拥有强势的稀缺自然、人文资源，或打造强势旅游配套；良好的休闲度假氛围，与外部的交通路网畅通；周边依托城市群体有良好的休闲度假市场需求；城市中高端“5+2”生活模式发展成熟；克服远郊劣势能力强，抗郊区化指数5。针对本项目：

5、项目资缺乏强势稀缺资源：原生态的平地黄河湿地景观资源并不强势，项目需要借助整个大社区景观塑造，再造资源；本区域认知度不高：郑州人对此地没有与旅游相关的区域认知；郑州本身缺乏休闲度假产品的打造：项目初期有可能一部分高端人群被项目优质景观体系吸引，投资用作第二居所；有可能借助休闲度假配套的打造营造休闲度假氛围，从而带动本项目高端二居。此模式在项目初期不能构成项目主要驱动因，但可能带来部分为项目环境和未来升值潜力投资二居而买单的购买人群。6四季花城——郊区化居住模式之一“被动郊区化——白领一居”区位：在离主城区30分钟车程的关外；规模：总占地面积560亩，总建筑

6、面积53.2万平米；背景：项目所处区域的房价与主城区房价相差2000元/平方米；关内聚集有很多来深多年的中等收入白领阶层需要在深圳置业安家；配套完善、高性价比、良好的社区文化和社区居住氛围、产品独特。郊区化居住模式一关键特征：城市郊区化主流地带，区域未来发展看好，便捷的公交路线使项目与主城区关系密切，上下班车程不超过30分钟；1通过楼盘内部社区的营造，形成生活配套齐备，自成一体的生活体系；2项目所在地周围拥有一批产业人群聚集，作为支撑项目的主体消费群体；3项目与主城区相似产品相比存在价差，性价比高。47被动郊区化居住模式特征分析适用条件：适用条件城市发展饱

7、和，郊区化成主流；区域房地产价格相比城区具有较大优势；区域认可较高的郊区化区域，并且拥有自成一体的完备的配套设施，具备与中心城区连接的公交系统；项目周边存在具有消费需求与消费力的白领团体；克服远郊劣势能力差，抗郊区化指数2。郊区化居住模式一针对本项目：郊区置业抗性大：郑州处于郊区化置业快速发展的起步阶段，普通中等收入人群对远郊居住抗性极大，目前郑州北区、南区近郊正承担这一职能；本区域完全陌生，认知度不高：且没有与城市相连公交系统，即便配置通勤车辆，无车族在初期在项目区域未成熟阶段来此置业的抗性大；项目启动阶段配套不完善：必然降低这一置业群体对项目期望指数；

8、价格差距：项目如仅以价格取胜必然无法形成整体档次提升。此模式目前不