碧桂园—以高性价比拉动需求的郊区大盘开发模式

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1、以高性价比拉动需求的郊区大盘运作模式－碧桂园2011年企业发展概况开发模研究企业产品线研究典型案例总纲（以下内容仅为演示使用）成都重庆西安北京沈阳无锡天津湖州佛山海南镇江南京青岛第一章企业概况发展概况碧桂园成立于1992年，至2010年已发展成为年销售额247亿，全国布局的品牌房地产开发企业至2011年上半年，碧桂园已拥有58个处于不同发展阶段的房地产开发项目，其中32个位于广东省内，其他分布于湖南、湖北、安徽、江苏、辽宁、内蒙古等省份。2010年中碧桂园全国布局图碧桂园的财务表现收入来源2010年2009年2008年金额占总收入比例金额占总收入比例金额占总收入比例房地产

2、开发24,637.895.48%16,544.994.08%14,736.593.79%建筑及装饰288.71.12%377.22.14%408.52.60%物业管理405.41.57%349.31.99%293.31.87%酒店营运472.21.83%314.31.79%274.51.75%合计25,804.1100.00%17,585.7100.00%15,712.8100.00%第二章开发模式研究开发模式公共设施：交通中心、医疗站、康体中心商业设施：星级酒店、商业街、超市、银行、肉菜市场等教育设施：九年制教育中小学（包括幼儿园，小学和初中）会所：酒店会所，社区会所1

3、、采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、建筑装修、物业管理等业务通过大配套的营建提升社区品质，促使社区成熟，形成以“大型高尚社区＋优美环境＋优质产品＋五星级管理服务＋超级配套体系＋合理定价”的驱动力模式。多元化的业务结构在一定程度上可以减弱单项业务波动的影响，五星级酒店、大型商业中心、学校、主题公园、基础设施和综合社区配套等方面的投资可以提升住宅产品的市场价值。碧桂园大规模社区的常规配套设施碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积的5%左右，明显高于其他项目，加之其社区规模巨大，从而形成强势的配套资源。开发模式2、高度的垂直一体化，几乎覆盖整个开发环节的业

4、务品类规划设计建筑施工物业管理取地市场定位产品营销战略布局可行性研究政府公关拆迁安排城市调研产品定位客户定位物业定位整体规划单体设计景观设计相关配套设施设计原料采购建筑施工品质把控配套工程景观营造营销策划产品形象包装产品定价广告主题社区服务配套设施管理碧桂园覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位，设计，建筑，装修，部分建材，营销和物业管理等；攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度开发；上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本，提高盈利水平。开发模式3、独特的市场定位——避开一线二线城市“主流”客户群的竞争，主要针对大城市郊区和三线，四线城

5、市的“主体”客户群本土运营时代全面扩张时代价格敏感度较高，对档次、品味考虑较少的客户阶层。2004年以前2004年以后成长中的白领阶层城中村的小老板富裕的镇区居民在大陆置业的普通港人……较成熟市场的白领、中产等中端、中高端阶层边远不成熟市场的高端客户城市白领、泛公务员、小生意人……生意人、政府官员、企业中高层管理者……开发模式4、低地价，大规模的城郊取地策略政府欢迎：利用许多地方政府出售土地筹措发展资金和加速城市化建设的愿望，实行社区配套先行，主动配合市政建设，推动城市化进程，从而获得地方政府的欢迎和支持。价格低廉土地成本占平均售价的比例一直维持在7－8％左右；2007年

6、前5月以40亿获得2300万平米土地，平均楼面地价约为174元/平米；交通便利大部分项目选址于距相关城市中心地带10－30分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域；密度较低确保开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时有利于跨地域的简单复制；景观优质地块多拥有良好的自然景观，便于设计优美舒适的园区环境，提高产品性价比；张家界是5A级景区，韶关和池州拥有4A级景区，咸宁是温泉之乡……规模庞大一般地块面积都在千亩以上，建筑面积达数百万平米。碧桂园取地的五大特征开发模式5、“批发大盘”的开发模式，低成本，低房价，快速开发严控成本通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修

7、、物业服务、酒店经营等每个环节，很少外包，从而保证规模扩张的同时成本得到有效控制；2007年结算收入增长48％，而销售成本仅增长45％，营销成本增长36％前置设计在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计，在与政府谈判过程中不断完善设计；一般项目概念设计1天即可完成，多数项目可以在获得土地使用权后几天内开工；快速开发同一段时间内，所有碧桂园项目均为同一批次产品，极大地提升设计，施工，销售等效率；从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8－10个月；以低价换周转项目价格经常是周围可比项目一半的价格，产品取得预售证后，全数