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1、郑州都汇广场项目产品设计建议2011年08月02日page0page1发展商：河南瑞昌置业有限公司商业顾问：DTZ戴德梁行郑州都汇广场项目产品设计建议page2目录一、项目整体定位回顾二、项目产品规划细节建议page3二、项目整体定位回顾商圈界定
2、主力店规模
3、目标消费者
4、商业发展方向建议商圈界定根据项目及其周边的道路以及区域开发情况，上街第一城项目商圈范围为：核心商圈东至世纪广场，北至陇海线，西至登丰路，南至许昌路。核心商圈面积4.3平方公里。次级商圈东至世纪广场，北至安阳路，西至洛宁路，南至丹江路。次级商圈面积5.3平方公里。第三商圈除第
5、一、二商圈以外的其它区域。截止到2010年，上街区户籍人口13万，常住人口7.5万，随着职教园区的扩大、城市向南扩张，上街区十二五规划人口将达到20万人。第三商圈次级商圈核心商圈本项目及周边60％•项目周边及上街区中高端居民•荥阳部分居民群page4主力店规模根据项目对各商圈人群的吸引力（60％，30％，10％），可以计算区域内能够被项目吸引的人口；另外，按一家三口中二人有实际消费能力，可以计算区域内对本项目有实现消费力的人群为25,265人；然后根据消费者调查中每月实现消费支出，可以得出区域内实际年消费潜力为239,024,362元；最后
6、根据消费者调查实际愿意去本项目消费意向64.7%，从而预测本项目年实际消费支出能力为190,024,368元。本项目可承载的主力店商业规模面积计算根据项目年实际消费支出能力为190,024,3681元，以及上街区规模以上商业项目平效5,077元/M2，可以预计出本项目主力店商业可承载的面积37,429平方米。根据DTZ商业顾问经验，上街第一城项目的配套商业能够承担1.5-2倍的配套面积。二、项目整体定位回顾商圈界定
7、主力店规模
8、目标消费者
9、商业发展方向建议目标消费者以项目周边人群的消费力、商业竞争状况、本项目地理位置之现状，我司建议应将目标
10、顾客锁定于具有较高收入水平、相当消费活力、注重休闲生活方式的中青年家庭，以针对性的业态及适宜的商业环境，创造一个能够造应其需求发展，有别于现有项目的全新商业空间。目标人群比例(%)来源•本项目里的住宅居民中高收入家庭•上街区行政及事业单企业办公以及位人群政府事业单位30％•大型企业员工人员•部分私营企业员工•未来职教园师生其它目的性客10%•周边乡镇居民1、商业模式基于项目地块位置以及对项目发展的综合评估，我司建议上街第一城项目的商业发展模式采取为：2、项目产品规划初步建议结合地形以及内外交通组织综合系统评估，我司对上街第一城项目商业产品规
11、划总平图建议如下：二、项目整体定位回顾商圈界定
12、主力店规模
13、目标消费者
14、商业发展方向建议集中商业+商业街区根据后面沟通精神，我们将项目商业街南区侧商业进行了调整，加大了商业面积。page5page63、项目功能定位基于本项目之目标人群需求，上街区商业市场发展基础条件，考虑到项目需要通过更具吸引力的业态形成自己特殊优势，确保项目长期保持活力，我司对项目的商业功能定位做出如下建议：紧抓上街区商业发展升级的机会，借助项目商业规模优势引入大型超市等主力店以更舒适的环境满足中青年家庭对购物、餐饮、休闲娱乐等复合化需求使项目成为目标人群的生活聚集地4、
15、项目档次定位由于上街区人口数量不多，针对目标消费者应在价位方面合理控制，避免档次过高导致消费门槛高，影响基础消费群的数量，因此建议项目以中等偏高或中高档次，未来随着项目整体发展，经营活动的深入，再逐渐向更高档次调整。二、项目整体定位回顾商圈界定
16、主力店规模
17、目标消费者
18、商业发展方向建议page75、项目主题定位针对项目的市场定位，结合上街区城市发展的战略构想，我们对项目进行综合评估分析，建议项目的主题定位概念如下：MetropolitanNeon(都市霓虹)二、项目整体定位回顾商圈界定
19、主力店规模
20、目标消费者
21、商业发展方向建议page8目录
22、一、项目整体定位回顾二、项目产品规划细节建议page9二、产品规划细节建议项目基础数据
23、项目业态规划
24、项目硬件细化建议项目基础数据--济源路商业位置134,934其中33,333101,600403,10028,000245,000安置1.16万M2开发2.2万M2安置0.9万M2开发5.68万M233,60028,00069,0002,0002.953.00SOHO建筑面积(M2)酒店面积(M2)商业建筑面积(M2)幼儿园面积(M2)安置区开发区其中容积率总用地面积(M2)安置区开发区规划建筑面积(M2)多层组团面积(M2)高层住宅面积(
25、M2)项目规划指标项目地块面积为134,934平方米，总规划建筑面积为40万平方米，其中商业规划面积6.9万平方米（注：商业面积待项目定位完成后确定，同时商业地块位置待定中）技术
