汇智广场策划报告.ppt

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1、汇智广场策划报告二OO六年七月八日目录第一章类比项目简述第二章那些人将购买汇智广场第二章营销十大策略第三章营销阶段划分第四章销售阶段及营销策略细分地丰大厦物业位置：黄岛长江中路与太行山路交汇处物业类别：甲级写字楼占地面积：8025平方米建筑面积：46000平方米大厦结构：钢结构外墙：双钢化小单元式LOW-E玻璃幕墙电   梯：13部芬兰通力高速静音电梯，性能稳定，平均每秒运行2.5米物业出售方式：精装修出售，可以任意分割配套：商务中心、票务中心、咖啡厅、地下立体停车场、员工餐厅等设施推广主题：入驻地丰大厦将成为身份的象征备注：办

2、公、通信、消防、安保、楼宇全部自动化（五A智能系统）国际贸易中心物业位置：黄岛开发区长江中路（海都大酒店西侧）物业类别：5A级智能化写字楼、准五星级酒店占地面积：23512.56平方米建筑面积：221971.42平方米大厦结构：框剪结构电   梯：日本原装三菱高速电梯物业开盘时间：2005-7-1 入住时间:2007-10-1价格：写字楼6000元/平方米起配套：酒店、住宅、商务中心、票务中心、咖啡厅、地下立体停车场、员工餐厅等设施车位：1935个备注：办公、通信、消防、安保、楼宇全部自动化（五A智能系统）富瑞大厦物业位置：黄岛

3、保税区物业类别：甲级写字楼大厦结构：框架结构电   梯：日本原装三菱高速电梯物业开盘时间：2005-9-30 入住时间:2005-12-31价格：3980元/平方米起星级酒店式物业管理，开启物业管理服务品质时代新风呼吸系统，铸造生态商务空间四部德国莱茵克拉电梯，卫星电视接收系统，可接受HBO频道，   数字办公、智能办公，高速Internet光纤入。   80-1200平方米框架结构，可自由组合分割,3.6米层高，4.8米挑高，面积近300平米星级精装大堂华林广场物业位置:黄岛开发区紫金山路117号报    价:4800元/平

4、米建筑面积:230000平方米开盘时间:2005-7-22入住时间:2006-12-31分析：由以上项目可以看出，不论是从开发规模还是规化设计及硬件设施配置，开发区写字楼都在一个较高的起点上。从周边配套设施上看，以上项目自身配套设施及周边配套设施都较完善和齐全从地段上看，以上项目地理位置较好，且商务氛围浓厚从价格上看，都是以走中高档产品中低价格路线从整个市场来看，06年写字楼供应量较大，而市场消化力不是很强开发区写字楼主以长江路两侧及保税区为主要代表,明显可以得出这两个区域为开发区的经济中心我们面对的处境较小的市场容量,较慢的市

5、场消化力大量高品质写字楼供应上市区域环境的差异性,传统商务区与规划中的商务区认识过程的机会成本产品同质化严重本项目无明显的优势(如地段、规划、建筑设计、外立面、内部配置、建材的选用等）我们的处境是极其严峻的，近乎于贴身肉搏的局面！！我们面对的是僧多粥少的市场!江山路不成熟的商务氛围,机会与风险并存!我们在重围中,如何突出重围!阿基米德曾经过说“给我一个支点，我可以撬动地球！”我们的支点在那里？我们的方向在那里？第三只眼看汇智广场聚焦江山路！！高速路出口江山路规划中的新商务圈江山路上的地标建筑前港湾大工业、大基地工业园区、物流基地

6、写字楼、商业、广场、绿地汇智广场——江山路的名片！！！专业服务于成长中的中小型企业！那些人将购买汇智广场目标客户群体分析在国内写字楼产品的营销中，有着与国外（包括港、澳、台地区）很为不同的特点：国外写字楼产品一般来说以租为主，以获取长远的高额回报国内写字楼产品一般来说以售为主，在及时保证资金的回收同时实现一定的利润根据我司对写字楼产品的营销经验，认为在写字楼产品的营销过程中，其目标客户群体的把握关键是在对其使用客户的把握，真正把握好了使用目标客户不仅对于产品的营销将十分有利，也有利于对投资客户的吸引和引导写字楼的用户分为三大板块

7、及投资者创业板块发展板块层峰板块对于创业板块和成长板块企业和机构来说，从其投资结构和资金使用方向的规律来分析，一般来说，对于高端写字楼的即所谓办公环境方面的投资不是其重点层峰板块的企业和机构来说，进一步改善办公环境和提升企业形象已是重点考虑的因素作为本项目自身条件来讲（如地段、周边行政及商务、生活配套等方面较为欠缺）所以在本项目的客户群体主要应为是创业板块和成长型板块的企业本项目的主要客户以围绕前湾港物流、进出口贸易等产业链上的企业。目标客户的特征企业已经跨过了生存阶段，处于扩张阶段资金方面不是很充足进驻写字楼为了树立公司形象及

8、拓展更多的业务公司规模不会很大，多数公司为小型公司公司有清晰的战略发展规划公司领导多数为28-40岁年龄，受过高等教育……目标客户关注要点交通便利，对车位有一定的要求管理成本低办公成本低物业服务水平对价格的敏感性比较低，但强调物业价值产品质量和物业形象目标客户寻