珠江澄品度营销方案终.ppt

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1、【珠江澄品年度营销方案】易居中国&河南区域&珠江项目组2014.12写在前面的话本篇报告是基于甲方全年目标展开，在深度分析市场情况下通过对比核心竞品，明晰本体现状，分析项目当前现状找到问题症结所在进而梳理核心价值体系找到破局之道，制定全年营销策略，及执行方案决战目标，如何实现？2015年全年营销目标：整体项目去化40%，总计1.84万方，市值1.564亿元。（按8500元/㎡计算）明确目标思考路径1、观市场；2、看竞争；观局——“市场、竞争”破局——“价值梳理、策略升级”定局——“论执行、看支持”2、策略组合；三大策略【推售、渠道、推广、客户】1、阶段执行；2、

2、甲方支持；明析市场知环境对比竞品找机会明晰本析现状1、本体分析1.观局A、观市场——“明确政策环境及市场环境”B、看竞争——“透析竞品市场”澄迈房地产市场分析房地产政策分析区域市场划分市场供需分析商品房市场10月:执行房地产新政：海口地区首套房贷首付三成，利率执行基准利率水平，客户可享受利率打折优惠4月:三亚限制居住类项目户型面积,限建80㎡以下小户型6月:海口批准实施本省户籍居民购房入户政策。7月:海口取消房地产限购政策8月:进一步放宽本省户籍居民购房入户政策；对岛外中介机构进行销售奖励;对销售排名前10的房地产企业进行奖励;对家庭唯一住房转让免征个人所得税。

3、12345678910111211月：五年以上基准利率调整为6.15%从年初的严厉的房地产调控到下半年逐步放松，2014年海南房地产政策逐步放松，预计2015年依然延续宽松的房地产政策，政策利好显著。房地产政策盈滨半岛板块老城区板块郊区板块金江板块澄迈房地产市场目前开发分为四大板块：盈滨半岛、老城板块、郊区板块和金江板块。区域房地产市场金江板块产品情况：主力产品为公寓产品，面积区间主要集在60-85㎡价格情况：成交均价主要集中在4000-5000元/㎡推广情况：主打金江生活配套优势产品情况：项目普遍规模庞大，产品以公寓、洋房类为主，主力面积区间为50-90㎡的一

4、房和二房价格情况：成交均价在4000-5000元/㎡，带500-800元精装修推广情况：推广主题主打交通便利、老城配套、温泉养生、社区配套齐全等配套关键词产品情况：产品以公寓住宅、别墅为主，还有少量洋房、产权式酒店产品；公寓产品以75-90㎡的两房为主，别墅面积300㎡以下的小户型为主价格情况：区域成交均价在8000-10000元/㎡，带2000元精装修推广情况：推广主题主打双湾度假、一线海景、海口西等资源关键词产品情况：区域在售项目，产品以公寓住宅为主,公寓产品以40-50平方米一房和60-85平方米的两房为主价格情况：区域成交均价在5000-6500元/㎡，

5、带1600元精装修推广情况：推广主题主打保税区、生态软件园、海口西等配套关键词郊区板块盈滨半岛板块老城板块2013年，澄迈房地产市场成交量较大，共成交商品住宅5556套，在海南各大市县中排名第四，澄迈市场份额正在大幅度增长。从成交量来看，上半年成交量明显高于下半年。2014年，澄迈商品房市场成交较上年减少22.7%，共成交4296。全年个月成交水平差距缩小，显现淡季持平，旺季不旺的特点。区域房地产市场澄迈商品房成交在2014年出现萎缩，但金九银十表现较好，随着后期国家房地产政策的逐步宽松，澄迈楼市有望迎来一轮成交量的上扬。澄迈商品房从2011-2013年成交量均

6、处于上扬阶段，2014由于全国整体房地产市场不景气，成交量出险萎缩。区域房地产市场澄迈商品房价格较2014年略有下滑，主要受市场冷清影响，普遍开发企业采取以价换量的营销手段，但2014年11月以后，随着政策的逐渐趋松以及海南冬季购房潮的到来，价格有不断攀升的迹象。澄迈商品房成交价格分析从2013年和2014年澄迈县各月的成交价格看出，2014年成交价格较去年略有下滑，整体市场趋冷为主要因素。随着10月份之后国家宏观调控政策的不断放松，客户预期转变，澄迈房地产市场价格出现了小幅的上扬，预计2015年价格依然会维持小幅上涨。澄迈商品房价格在2011-2013年均处于

7、温和上涨期，2014年出险了小幅下滑，但基于国家房地产宏观政策的不断放松，后期澄迈房价上涨趋势明显。区域项目名称供应量项目名称供应量项目名称供应量合计盈滨半岛船长De海寓18万㎡博亚龙湾4.2万㎡金螺湾4.4万㎡约为380万㎡海蓝福源130万㎡盈滨之恋0.76万㎡佳境盈滨华府1.4万㎡半岛壹号22万㎡海鹏比邻湾4.7万㎡海湾雨林47万㎡天赐上湾55万㎡盈滨海岸14万㎡海南亚泰温泉海岸4.7万㎡金手指高尔夫温泉小镇35.86万㎡金碧海岸8.4万㎡熙岸高尔夫公寓小区5万㎡后海口7.4万㎡博亚熙园13万㎡半岛·双海湾16万㎡老城片区恒大·御景湾56万㎡金手指·环城一号

8、5.5万㎡澄江广场4万㎡