月长沙经沣中部金谷营销策划案广州.ppt

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1、谨呈：长沙经济技术开发区经沣投资有限公司广州滔略策划2010年9月2本案开发的基本理念2、工业地产跟地方政府招商引资以及地方工业经济的发展联系在一起的，具有很强的政治性和政策导向性；1、看全球工业地产发展史，工业地产从来都不是一个单纯的物业概念，也不是单纯的商业概念；3、没有地方经济发展和地方政府招商政策的支持，成功开发工业地产项目会十分困难。工业地产是以地方政策为背景，开发服务于其他生产、经营性企业为目的一种功能性产品。32010年中国区域工业地产发展现状415%52%33%中国三大产业发展比例01.Title（包括种植业、林业、牧业和渔业）02.Title（包括采矿业、制造业、电力、煤

2、气及水的生产和供应业、建筑业）03.Title第三产业包括的行业多、范围广，具体可分为两大部门：（1）流通部门：包括交通运输业、邮电通讯业、商业、饮食业、物资供销业和仓储业。（2）服务部门：包括金融业、保险业、综合技术服务业、和水利服务业、咨询服务业、公路内河（湖）航道护业、居民服务业、公用事业、房地产业、教育文化广播电视和科学研究事业、卫生体育和社会福利事业、国家与党政机关、社会团体、军队和警察等。第一产业：农业第三产业：除上述第一、第二产业以外的其他各业。第二产业：工业5珠三角地区6劳动力密集的第二产业发达区域。走外向型经济路线，和香港形成“前店后厂”的经济模式.发展以“优化第一产业，

3、稳定第二产业，积极发展第三产业”的思路逐步实施。“十一五”时期，珠三角生产总值年均增长率在15%以上，长期保持高于全国总增长率。原材料和劳动力上涨、加工贸易及出口政策调整、人民币升值等因素，使制造业基地面临巨大压力。大量的加工贸易企业研发、销售在外，国内只是一个生产车间，因而缺乏自主创新的能力。为突破“内外忧患”的局面，推动传统产业转型升级，壮大发展新兴产业，政府宏观调控逐步进行。制定了推进产业集群发展的战略和规划，扶持和引导企业技术改造和创新。产业结构调整已渐入转折期，呈现工业化、城市化、信息化和国际化互动共进的良好格局‘仍然保持是国内最具生机活力、经济增长最快的地区之一。产业升级，市场

4、淘汰转移了一些传统劳动密集型和污染厂房，重点发展新型工业。目前，花巨资打造的优质生态环境，已成为珠三角工业项目招商引资的亮丽招牌。外来资本多数瞄准的是物流产业园的开发与经营，真正介入到生产领域的工业园开发的并不多。本土有实力的企业，已经逐步将目光锁定在以生态工业园为代表的工业地产领域。注重生产环节，有统一规划的工厂设备的开发企业也不多见。7长三角地区8长三角地区以上海为龙头的苏中南、浙东北工业经济带，是外资密集的第三产业较发达的国际化区域。区域第三方物流收益的约占全国的50%。近十年来，长三角经济首次出现整体增速“滑落”迹象（生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、信贷等

5、5大核心经济指标）。做为传统的中国经济增长区域之一，长三角和珠三角一样，也正面临着产业升级和转型的关键期。2010年长三角地区第三产业增长继续提速，第二产业则保持平稳增长，形成二、三产业均衡发展的格局。其中，长三角地区16个城市第二产业平均增幅为17%；第三产业平均增幅为15.9%。新能源及连带的一些产业开发，使外资对长三角的物流仓储投资热情在持续增长。长三角的工业房地产发展特点是，大多集中在物流仓储投资上，有国际物流巨头进入，这使得长三角工业地产在近几年以惊人的速度，完成了物流厂房的国际进化。工业园土地价格也节节攀升。未来两年内，长三角区域依然是国内物流仓储设施投资最活跃的区域，其中有2

6、3%的新增供应分布在上海。由于仓储规模和设施上的问题，35%的外资企业倾向于自行设计和投资这类工业地产项目。9环渤海地区10环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，包括京津冀、山东半岛、辽东半岛为主的滨海经济带。依托原有工业基础，环渤海地区不仅保持了诸如钢铁、原油、原盐等资源依托型产品优势，同时新兴的电子信息、生物制药、新材料等高新技术产业也发展迅猛。环渤海地区已成为继珠江三角洲、长江三角洲之后的我国第三个大规模区域制造中心。经济总量相当于长江三角洲经济圈的45.3％，比珠三角经济圈低10％。环渤海区域经济总体发展布局是以京津冀联合为核心，以山东产业带和辽宁产业带为两翼，加上山西、内蒙古资源

7、产业带，形成一个有龙头带动的区域发展的功能型组织结构，强化中心城市对区域腹地辐射功能，带动现代化第三产业服务网络发展，对区域内广大腹地发挥其辐射功能。相对珠三角地区，环渤海工业房地产起步较晚，但其发展优势及后劲明显，大区域工业地产发展仍然以仓储物流为主。北京是环渤海区域内最重要的城市之一，也是全国政治、外资企业聚集与资源集中的宝地，具有大力发展总部经济区等优势。十一五规划北京的大小物流基集中地共有6个区域，虽然近年来招牌