长沙经沣国际企业花园项目前期策划研究方案

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1、http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载经沣·国际企业花园广州滔略企业管理有限有限公司GuangzhouTaolueEnterpriseManagementCo.,Ltd.2010/6/30项目前期策划研究方案房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载目录报告摘要1一、项目基本概况1二、项目周边现状分析3三、项目供需市场分析8四、项目定位研究24五、市场角度项目规划设

2、计建议37六、项目运营模式设计78七、投融资模式96八、项目风险及规避策略108房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载报告摘要一、项目基本概况“经沣·国际企业花园”项目位于长沙市经济开发区（星沙）东四路西侧，湖南水利电力学校对面，占地216亩。项目南邻远大二路、北临盼盼路，与星沙大道、京珠高速、319国道相连，周边还有长永高速、机场高速、107国道。东至黄花机场，南接长株潭城市群，西临长沙火车站和

3、湘凝新港。地理位置优越，出入交通十分方便。（S）优势1、地理位置优越：星沙处于“长株潭都市经济圈”的核心腹地。2、政府政策支持：长沙县也出台了《关于促进现代服务业发展的若干规定》中对综合写字楼项目给予了政策上的大力支持，鼓励投资商开发商务写字楼宇。3、周边良好产业氛围：项目所在区域紧邻三一重工、长丰猎豹、中粮可口可乐、百事可乐、德国博士等众多中国名企和世界五百强企业，地缘优势凸显。4、资源稀缺优势：项目所在地段属长沙经济技术开发区成熟区域，项目周边土地基本已开发完毕，闲置土地很少。5、交通优势：近年来星沙地区投入

4、20多亿元，修建十多条道路，与长沙市开福区、芙蓉区、天心区连接。使长沙中心城区到星沙的车程由过去半小时缩短为10分钟。规划中的地铁2号线，站点离项目仅1-2公里。（W）劣势1、项目处于工业区与居民区交接地带，附近居民主要为拆迁安置和国企家属院，缺少商业氛围；2、生活、购物、酒店休闲等配套设施距离稍远；3、项目面积较小，影响对氛围营造和周边的带动作用。房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载（O）机会

5、1、长沙县政府2010年启动6大龙头项目，直接投资32亿元，改善区域投资环境。对提升区域投资价值，刺激外部投资需求拉动作用很大。2、长沙地区新型工业园模式尚处于萌芽之中，竞争对手少，潜在市场需求大。3、武广高铁的开通，有利于长沙整体投资环境的促进。4、地铁二号线从附近经过，地铁物业概念吸引力大。（T）威胁1、长沙国际企业中心的强势出击必定带来一定压力。2、国家调控房产政策的不确定因素。3、经开区产业园项目稂莠不齐，规模难以在短期内打造成知名品牌。4、星沙“长永高速CBD项目”即将上马，可能会分流部分潜在客户5、发

6、展商自身开发运营及招商模式。二、项目周边现状分析——周边配套——星沙政府近年来推出多项优惠政策，吸引商家投资，目前已建成中高档楼盘80多个，包括多个购物中心，品牌餐饮，星级酒店，休闲娱乐、物流等产业。——周边规划——根据长沙市政府城市规划，地铁2号线站点离项目地1-2公里。马王堆批发市场未来几年内也将迁至星沙地区。长永高速城市商业区改造项目2010年将启动，未来打造星沙现代绿色CBD。——周边设施——经开区范围内有10座110KV以上的变电站，供电区域最大负荷为336兆瓦，可提供双回路供电选择。水资源丰富，具有充

7、足的供气、供水、排污设施。固话、移动通讯、宽带设施齐全。——客户群体——（1房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载）实力雄厚、发展历史悠久的大公司：这一类公司资金充裕，注意对其形象的维护，因而对写字楼的要求较高，高档独栋写字楼通常是他们的购买目标。（2）发展中的中小型公司：这一类公司正处于事业发展阶段，需要档次较高的写字楼来为其发展提供较好的平台。在可以承受的范围之内，形象好、品质高的写字楼仍然是

8、他们的首选。（3）投资地产者：这类人主要关注项目的投资价值、升值空间、项目炒作销售热度和投资收益性价比。经过反复讨论，本行将本项目总体定位为“全生态综合型工业园”，并针对性地制定了分期开发策略及运营建议。总体定位：以研发及现代服务业为主、高端制造业为辅的花园式全生态创工业园区，构建自主创新、集成创新的新平台；目标是打造长沙最具创新能力的全生态科技园区，力求树立湖南乃至华南