金地背景朗悦项目产品规划建议(汇报版).doc

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1、理工大学项目产品定位报告一、市场以及客户分析1.1区域市场情况分析1.1.1区域市场现状分析从北京的西南部整体房地产地产市场发展来看，相对其他区域较为缓慢，09年之前京石沿线整个市场的供应项目均为07年之前入市项目，局限在大宁山庄、中体奥林匹克花园以及珠江御景等早期相对低密度项目；而房山区离市区较远，依靠京石高速与城市环路连接，销售的项目规模较大，加州水郡（110万平米，容积率东区0.68/西区2.5）以及绿城百合（53万平米，容积率1.12）、西棕榈滩（22万平米，容积率2.17）等，主要依靠区域内的客户，同时尽可能利用低密度的产品吸引

2、一部分市区客户到此置业，相对客户群体辐射面较小；同时区域内新土地供应非常稀少，得到的市场关注较弱！09年整个房山市场从北京的价值洼地，一跃成为地产热点区域；09年4月，房山线地铁规划方案正式出台并开工建设，同年房山区政府规划长阳半岛居住区与CSD休闲购物区战略规划正式启动，09年9月长阳居住起步区1号地在万科拍出6497元/平米楼面地价的推动下整个房山区域尤其是长阳区域的房地产市场，引发了北京市场最普遍的关注。周边在售项目价格纷纷上调价格20—40%不等，从7000/平升至10000/平，区域关注度不断提高。随后万科接连获取长阳两块土地，

3、总规模共计百万平米，同时带动了首开、城建、绿地、中铁等品牌开发商的关注和进驻，随着项目的不断面市，CSD奥特莱斯的开工建设，基础设施建设进一步完善，轻轨房山线的开通，房山购房客户从早期由本地以及丰台西南部工作居住客户为主体渐渐发展为由轨道交通带来的京西中关村、丽泽商务区、丰台总部基地等商圈的中青年白领，作为其首次置业和改善性需求首选之地1.1.2未来市场竞争概述从2009年9月长阳起步区市场土地供应情况来看，多数项目已经入市销售或进入推广期。到目前为止，万科长阳半岛1号地祥云湾（2/2.2）、长阳西奥特莱斯旁的芭蕾雨.悦都（1.5/2）以

4、及大学城区域的阳光邑上（1.6）、绿地新都会（2.6）已入市销售，城建徜徉集（1.8/2）、首开熙悦山（2/2.2）、中铁建长阳国际城（2/2.2，限价12500/平）、建工项目（2/2.2）均在2011年初陆续入市；2010年年底，房山大学城区域以及长阳西站均陆续有地块出让，项目容积率在2左右或低于2，属中低密度项目且沿房山线各不同站点分布，各地块从地块条件以及地理位置相差不大，更加剧了房山区内市场的竞争。目前区域内总计商品住宅供应量在230万平米左右，区域供应量集中同时区域热度不断增加。项目名称容积率住宅总规模项目地域特征项目产品特征

5、目前销售情况或进展阶段万科长阳半岛祥云湾2、2.278万京良路南侧紧邻房山线长阳站21-28层塔楼/80-85平米两居9层板楼/90平米三居（精装）三块地中1号地正在销售，四次开盘均当天售罄，目前塔楼1.4万-1.6万元/平米板楼1.7万-1.9万元/平米芭蕾雨.悦都1.517万京良路南侧紧邻房山线篱笆房站9-10层板楼/80平米两居、90平米三居12月初销售，开盘售罄开盘价格为1.58万/平米绿地新都会2.313万长阳环岛，距离地铁广阳城约2.5公里11-14层小高层/85平米两居，110平米三居（精装）12月18日开盘销售，开盘价格1

6、.6万/平米城建徜徉集1.8/217万万科长阳半岛南侧，临近房山线长阳站18层、9层小高层/90平米两居、90-120平米三居预计2011年1月开盘销售中铁建长阳国际城2/2.223万临近地铁长阳镇站高层/80-90平米两居三居12500元/平米限价预计2011年1季度入市首开熙悦山2/2.240万京良路北侧紧邻房山线长阳站产品信息未定预计2011年1季度入市北建工地块216万京良路北侧紧邻房山线长阳站产品信息未定预计2011年中入市万科理工大学地块210万本地块西侧，紧邻良乡大学城北站最新获取预计2011年年底入市首开长虹东路地块2.8

7、15.5万紧邻良乡大学城站最新获取预计2012年上半年总计229.5万除中铁长阳国际城外为206.5万平米商品住宅从上述项目特征看，良乡09年之后成交的土地大多集中在长阳区域，沿京良路分布，围绕房山地铁长阳站镇站和篱笆房站，项目容积率均在2以上，大多为18层以上小高层或高层，以两梯三户和两梯四户的塔楼为主，户型面积均集中在80-85平米两居及90-100平米三居的中小户型；从目前各项目的推广进度看，2010年下半年和2011年一季度为区域新项目集中上市时间，由此将在2011年和2012年持续销售，自2013年开始供应量逐步放缓。本项目预计

8、在2011年年末入市，如何在众多项目中凸显自身特征，体现项目的高品质将成为项目定位中主要考虑的因素。1.2客户群体分析1.2.1房山区域客户特征分析早期房山区域客户住房消费特征：大多数早期在房