中国商业地产研究.doc

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1、投资建议：²商业地产的需求主要来源于第二产业和第三产业的生产、商贸活动。近年来，中国经济持续发展，为商业地产提供了良好的宏观条件；此外，产业结构不断升级，二三产业比重不断上升也给商业地产蓬勃发展带来契机。²预计在2005年底，我国商业地产理论需求量为2.7万亿元，而供给量预测为1.6万亿人民币，巨大的缺口昭示了行业发展的雄厚潜力。²世界主要发达国家商业地产价值的占房地产市场总价值的比例均高于70%（图表5），而根据国家统计局数据估算，2005年底商业地产约占总房地产市场价值的23.59%（表格1），远远低于70%，未来的结构性成长空间巨大。²中国的

2、商业地产行业高于其他成熟市场的稳定收益使其成为市场的理性选择。²人民币升值预期将为商业地产行业带来大量国外资金和竞争者，并通过宏观经济环境对其产生影响，走势尚不明晰，但产生泡沫可能性不大。²北京写字楼市场各个区域由于发展背景、支柱产业及政府相关政策方面各具特色，导致区域客户需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别，此外优质写字楼和普通写字楼在租金水平和空置率方面也有很大不同。²高于其他城市的租金回报率以及2008年奥运会带来的契机彰显北京写字楼投资价值。²虽然近期大量写字楼入市，鉴于优质写字楼稀缺，预计北京优质写字楼的租金水平短期稳定，长期内将稳定

3、缓速增长。²中国国贸股东结构稳定，持续稳健经营，在商业地产行业中有良好的品牌，是优质商业地产企业的代表。²中国国贸盈利水平优良，但是三期工程带来的融资成本对近两年盈利水平将有所影响。三期工程建成后公司情况有赖于未来经济和市场状况，尚难确定。²结合绝对估值和相对估值结果，预期公司股价为每股6.12元。公司股权分置改革和对大股东债务资本化给公司带来不确定因素。27/271.商业地产行业界定及研究假设41.1.研究范围界定41.2.商业地产行业的定义41.3.商业地产的子行业51.4.研究假设52.中国商业地产：踏上通往繁荣的征途62.1.宏观背景：经济

4、发展和产业升级是商业地产需求的保障62.2.供求分析：中国商业地产供需缺口巨大72.3.成长性分析：中国商业地产的结构性成长空间巨大82.4.投资价值分析：稳定的高收益使其成为市场的理性选择92.5.前景展望：人民币升值预期下的商业地产123.北京写字楼市场：稳定缓速增长153.1.北京写字楼供给分析：非均衡快速发展153.2.北京写字楼需求分析：不同区域不同细分市场163.3.市场概述：北京优质写字楼近期市场概况173.4.投资价值分析：高收益低风险奥运影响193.5.前景展望：租金短期稳定，长期上涨204.中国国贸（600007）：优质商业地产

5、代表214.1.引言：优质商业地产企业的标准214.2.中国国贸概况：稳定股权结构下稳健发展214.3.投资价值分析：优质商业地产企业的代表234.4.盈利预测：融资成本影响盈利水平244.5.中国国贸股票估值264.6.风险提示275.结论2827/27图表1行业界定4图表2房地产行业结构解析5图表3国内生产总值及各产业贡献6图表4工业增加值和消费品零售总额6图表5进出口额7图表6高档商业地产价值计算公式7图表7各国各类地产价值比重9图表8三大洲房地产价格变化率和租金收益率比较11图表9日元兑美元汇率走势（1973-2005年）13图表10日本主

6、要城市商业地产价格指数14图表11北京各主要写字楼区域存量15图表12北京写字楼存量等级结构16图表13CBD外资企业比例16图表14北京市优质写字楼供求状况17图表15北京优质写字楼租金走势18图表16中国国贸股权结构示意图22图表17写字楼和商场出租率走势22图表18中国国贸主营业务收入来源23图表19写字楼和商场租金走势23表格12005年底中国商业地产价值估算8表格2各大洲商业地产租金净收益率9表格3京港沪三地商业地产租金收益率比较10表格4行业上市公司平均净资产收益率水平10表格5京港沪三地写字楼租金收益率比较19表格6中国国贸（6000

7、07）主营业务收入预测25表格7中国国贸（600007）盈利预测25表格8EV/EBITDA预测2627/271.商业地产行业界定及研究假设1.1.研究范围界定房地产企业从经营模式方面可以分为房地产开发企业以及房地产经营企业。而房地产物业按照用途可以大致分为住宅及住宅以外物业。本篇报告所关注的商业地产行业是关注于经营住宅以外物业的房地产企业。图表1行业界定1.2.商业地产行业的定义商业物业的概念在实际运用中有狭义和广义之分。狭义的商业物业是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等，而广义的商业物业是指非商品性

8、住宅和非城市公共建筑的物业，在狭义商业物业之外还包括工业厂房、写字楼、会展中心、公寓等物业形式。本文采用了广义商业物业的概