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时间:2020-03-08
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1、“津十条”房地产调控政策解读与应对学生姓名:王则龙专业班级:房地产金融0801学号:20081111569/9内容摘要本篇主要根据本市出台的《关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见》(简称“津十条”)内容,解读并分析其对房地产市场的影响和作用,进而浅谈房地产企业的相关应对之道。关键词:津十条;解读;应对9/9目录一.津十条解读…………………………………………………1二.影响分析……………………………………………………3三.未来预期及应对……………………………………………49/9“津十条”房地产调控政策解读与
2、应对一、“津十条”解读天津市出台的“津十条”基本上是复制了一下“国八条”的内容,没有太多的增加因此目前看相对比较温柔。但是鉴于“国八条”政策本身的严厉性,实施过程中对房地产打击较大。9/9原文解读:1、本条是根据“国八条”要求各省市一季度公布价格调控目标制定的。要求公布调控目标对地方政府来说压力很大,目标定高了,说不过去,定低了又怕价格难以把控,确实两难。目前全国尚无公布的省市。此条对本案没有影响。2、日前在天津“十二五”计划中计划建设保障房4400万平米,其中2011年建设各类保障性住房1200万平米,约19万套。当
3、前计划增加到了23万套,这个数字实施难度很大,但是表明了政府的态度,对未来平抑房价作用较大。 3、二手房交易成本的提高,结合本政策中的第三、第六条要求,对二手房交易市场会产生较大的打击,但从长期的角度看,在政策执行的过程中,增加的税收极有可能转加于买方,而再一次地推高房价。加强土地增值税的管理,根据此前“津六条”的要求,每平方米销售价格2万元(含)以下的,土地增值税预征率为2%;每平方米销售价格2万元至3万元(含)的,土地增值税预征率为3%;每平方米销售价格3万元以上的,提地增值税预征率为5%;保障性住房暂不预征土地
4、增值税。此条对本案影响主要出现在土地增值税预征提高方面。 4、差别化住房信贷政策逾加严格,重点对投资性需求和改善性住房需求打压较大。此条对本案有一定影响,但影响不大。 5、据统计,2009年推出住宅用地2378.37万平方米,实际成交2176.96万平方米;2010年推出住宅用地2736.60万平方米,实际成交2372.50万平方米,由此判断,2011年商品住房土地供应量将不低于2274.73万平方米。对于土地开工的管理,一方面增加了商品房供应的保障系数,同时也将进一步促使开发商在土地取得时更加谨慎。此条对本案基本
5、没有影响。6、本条是本次调控的核心条款,也是对上一版政策的加强,由“限购”9/9转为了“禁购”。该政策的实施将会对房地产市场造成巨大波动。首次置业和首次改善的需求影响稍小,但对天津特色的“蓝印”需求、投资需求基本被隔绝,对高端住宅、别墅类等的产品销售形成了巨大的困难。此政策将对滨海新区、远郊区县相对打击较大。政策虽然对外地户籍购房限制较大,但是依然不能排除有可能通过一些其他途径取得购房资格的情况。目前该政策的具体实施方式尚未出台,有待进一步关注。此条对本案形成重大影响。7、此条延续了“津六条”的内容。加强了对商品房销售
6、价格的管理,同时加强了预售资金的管理。政策本身只是加强管理,暂时没有相应的限制要求。对市场影响较小。对本案没影响。8、此条也是延续了“津六条”的内容,是对市场的加强监管,目的是规范市场,对市场本身不会造成影响。对本案没影响。9、此条也是延续了“津六条”内容,是对新闻媒体和舆论的要求,目的是加强导向作用,也是为政策的顺利实施提供保驾。虽然如此可能会对社会形成一定的误导作用,但是对市场影响不大。对本案没影响。10、此条是对各有关部门的要求,口气相对严厉。在政策中单列一条,想来用意深刻。二、影响分析虽然目前“津十条”的具体实
7、施细则尚未出台,但是已可以确认对天津市的房地产市场将会形成巨大的冲击。针对上述对政策的解读,初步分析对市场的影响主要来自于由局部限购转为全面禁购。成交量:此次限购政策的出台和实施,或将导致2011年商品房成交量出现大幅萎缩,面积将降至800万平方米左右。据调查,远郊区县20%-30%的购房客户为蓝印户口需求者,其中宝坻、武清“蓝印需求”高达50%以上,而对于外来人口购房需提供19/9年期以上纳税证明的限制条件,使得这部分人群购买力大大减弱;同时,滨海新区购房者中30%-40%为投资型客户,这部分人群的需求也将受到一定程
8、度的抑制;由于区位优势,市内六区成交量所受影响最小;环城四区购房者多为市内六区的改善型客户及首次购房者,受差别化信贷政策的影响,其观望情绪增加,购买行为变缓,成交量下降。所以,整体来说,全市商品住房成交量在限购政策影响下会有明显下降。价格方面:住宅价格整体将呈现略有回落态势,远郊区县、滨海新区回落幅度较为明显。2011年,保障性住
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