“津十条”房地产调控政策解读和应对.doc

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1、“津十条”房地产调控政策解读与应对学生姓名：王则龙专业班级：房地产金融0801学号：20081111569/9内容摘要本篇主要根据本市出台的《关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见》（简称“津十条”）内容，解读并分析其对房地产市场的影响和作用，进而浅谈房地产企业的相关应对之道。关键词：津十条；解读；应对9/9目录一．津十条解读…………………………………………………1二．影响分析……………………………………………………3三．未来预期及应对……………………………………………49/9“津十条”房地产调控政策解读与

2、应对一、“津十条”解读天津市出台的“津十条”基本上是复制了一下“国八条”的内容，没有太多的增加因此目前看相对比较温柔。但是鉴于“国八条”政策本身的严厉性，实施过程中对房地产打击较大。9/9原文解读：1、本条是根据“国八条”要求各省市一季度公布价格调控目标制定的。要求公布调控目标对地方政府来说压力很大，目标定高了，说不过去，定低了又怕价格难以把控，确实两难。目前全国尚无公布的省市。此条对本案没有影响。2、日前在天津“十二五”计划中计划建设保障房4400万平米，其中2011年建设各类保障性住房1200万平米，约19万套。当

3、前计划增加到了23万套，这个数字实施难度很大，但是表明了政府的态度，对未来平抑房价作用较大。　　3、二手房交易成本的提高，结合本政策中的第三、第六条要求，对二手房交易市场会产生较大的打击，但从长期的角度看，在政策执行的过程中，增加的税收极有可能转加于买方，而再一次地推高房价。加强土地增值税的管理，根据此前“津六条”的要求，每平方米销售价格2万元（含）以下的，土地增值税预征率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元（含）的，土地增值税预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的，提地增值税预征率为5%；保障性住房暂不预征土地

4、增值税。此条对本案影响主要出现在土地增值税预征提高方面。　　4、差别化住房信贷政策逾加严格，重点对投资性需求和改善性住房需求打压较大。此条对本案有一定影响，但影响不大。　　5、据统计，2009年推出住宅用地2378.37万平方米，实际成交2176.96万平方米；2010年推出住宅用地2736.60万平方米，实际成交2372.50万平方米，由此判断，2011年商品住房土地供应量将不低于2274.73万平方米。对于土地开工的管理，一方面增加了商品房供应的保障系数，同时也将进一步促使开发商在土地取得时更加谨慎。此条对本案基本

5、没有影响。6、本条是本次调控的核心条款，也是对上一版政策的加强，由“限购”9/9转为了“禁购”。该政策的实施将会对房地产市场造成巨大波动。首次置业和首次改善的需求影响稍小，但对天津特色的“蓝印”需求、投资需求基本被隔绝，对高端住宅、别墅类等的产品销售形成了巨大的困难。此政策将对滨海新区、远郊区县相对打击较大。政策虽然对外地户籍购房限制较大，但是依然不能排除有可能通过一些其他途径取得购房资格的情况。目前该政策的具体实施方式尚未出台，有待进一步关注。此条对本案形成重大影响。7、此条延续了“津六条”的内容。加强了对商品房销售

6、价格的管理，同时加强了预售资金的管理。政策本身只是加强管理，暂时没有相应的限制要求。对市场影响较小。对本案没影响。8、此条也是延续了“津六条”的内容，是对市场的加强监管，目的是规范市场，对市场本身不会造成影响。对本案没影响。9、此条也是延续了“津六条”内容，是对新闻媒体和舆论的要求，目的是加强导向作用，也是为政策的顺利实施提供保驾。虽然如此可能会对社会形成一定的误导作用，但是对市场影响不大。对本案没影响。10、此条是对各有关部门的要求，口气相对严厉。在政策中单列一条，想来用意深刻。二、影响分析虽然目前“津十条”的具体实

7、施细则尚未出台，但是已可以确认对天津市的房地产市场将会形成巨大的冲击。针对上述对政策的解读，初步分析对市场的影响主要来自于由局部限购转为全面禁购。成交量：此次限购政策的出台和实施，或将导致2011年商品房成交量出现大幅萎缩，面积将降至800万平方米左右。据调查，远郊区县20%-30%的购房客户为蓝印户口需求者，其中宝坻、武清“蓝印需求”高达50%以上，而对于外来人口购房需提供19/9年期以上纳税证明的限制条件，使得这部分人群购买力大大减弱；同时，滨海新区购房者中30%-40%为投资型客户，这部分人群的需求也将受到一定程

8、度的抑制；由于区位优势，市内六区成交量所受影响最小；环城四区购房者多为市内六区的改善型客户及首次购房者，受差别化信贷政策的影响，其观望情绪增加，购买行为变缓，成交量下降。所以，整体来说，全市商品住房成交量在限购政策影响下会有明显下降。价格方面：住宅价格整体将呈现略有回落态势，远郊区县、滨海新区回落幅度较为明显。2011年，保障性住