盐城悦达悦珑湾开盘前营销策划报告.ppt

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1、谨呈：悦达集团悦达·悦珑湾开盘前营销策划报告中国⊕盐城从顶峰跨越巅峰，一路前行！本次报告结构营销背景分析策略导出营销攻略本体分析市场分析客户分析推广攻略展示攻略推售攻略SP攻略PART1营销背景分析市场分析与谁竞争？竞争范围扫描锁定竞争对手进行战略方向思考并解答。我们的竞争对手是谁？竞品分析盐城板块分区示意图限价目标4500限价目标5000限价目标6500限价目标6200限价目标5500城南区盐都区限价目标6000悦达.悦珑湾市场竞争范围—板块扫描盐城按板块划分可分为六个板块，本项目所在板块介于城中与城南间，板块特征较模糊区域范围：东至通榆河，南至青年路（或世纪大道）

2、，西至西环路，北至新洋港；区位优势：中心城区房地产是以建军路为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段；配套优势：中心城区是客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域；在售楼盘：目前，中心城区在售楼盘较少，主要为澄达东景园、城中一号公馆，项目前期有少量房源在售，现为后期蓄客做准备。华府景城中西河东南北西南5600－7200元/平方米中建1号公馆博奥东苑『城中板块』配套成熟，区域认知度高，但未来供应量有限，暂无新增项目推出，成交价格处于盐城中高水平澄达东景苑中建1号公馆，是盐城价格处于顶尖的楼盘，均价6500元，最高价格7200元，目前市场同项目二手房价格在8000元

3、以上。添加近期新开楼盘区域内以小高层、高层公寓为主，售价在5600–7200元/平米；（中建一号最高价7200元/平米）客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层，有一部分投资客户区位条件和成熟的生活配套是客户置业的核心驱动要素典型楼盘规模物业类型近期售价客户来源驱动要素近期促销手段后续推量华府景城占地6万㎡，总建面20万㎡小高层6000元/㎡以公务员、教师和投资客为主，投资客约占40%区位、配套、教育资源无约6万方中建1号公馆占地136亩,总建面16.3万方小高层、高层6500元/㎡以公务员和私营业主和企业中高层为主地段、品牌无11.5万方澄达东景苑占地88989㎡,

4、总建面16.7万方多层、花园洋房、小高层、高层5600元/㎡以公务员、教师和私营业主为主区位、产品无11.4万方『城中板块』无新楼盘供应，有供应开盘基本销售一空，开盘之后几乎无剩余房源销售，只为下期蓄客中建1号公馆『城南板块』是城市发展主流方向，楼盘多、供应量大，处于快速发展中，整体价格仅次于城中板块区域范围：东至通榆河，南至新河，西至西环路，北至青年路（或世纪大道）；板块划分：城南板块房地产市场可划分为盐渎板块和南城板块，其中盐渎板块因临近老城区发展较早目前较为成熟，南城板块正处于快速发展阶段，区域认知度有待提升；配套：盐城市政府、盐都区政府已经搬迁至城南区域，区域

5、内拥有重点中学盐城中学和小学南一小；在售楼盘：新增在售项目较多，也吸引较多品牌房企入驻，后续供应、竞争较大钱江方洲公园道1号华厦绿城都市豪庭价格递减中西河东南北西南月湖花城价格递减5800-6500元/㎡5200-6800元/㎡宝龙城市广场瑞尔国际公馆凤鸣缇香恒荣世家金水湾金色水岸中庚海德公园中南世纪城5500-6200元/㎡盐渎版块：区域配套以成熟，客户接受度高，成交价格处于盐城较高位。内港湖片区：区域配套趋于成熟，为盐城未来重点发展方向，新增楼盘较多，也吸引了较多品牌房企入驻。添加近期新开楼盘华润橡树湾凤凰汇金辉城以小高层、高层公寓为主，个别有多层，近期售价在61

6、00–6500元/平米客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层学区房、区位、品质、资源和配套是板块置业的核心驱动要素典型楼盘规模物业类型近期售价客户来源驱动要素近期促销手段后续推量钱江方舟总建筑面积61万方多层、小高层、高层6200元/㎡企业中高层、泛公务员及私营业主及年轻人置业,学区房置业占50%学区房、品质、大盘优势无约12万方公园道1号总建面46万方小高层、高层6100元/㎡私企老板及公务员等,学区房置业占50%盐渎公园、学区房无约21万方宝龙城市广场48万方,其中住宅15万方高层办公7500元/㎡以私营业主为多品牌、大型商业配套、学区房无约5万方月湖花城总建面

7、22万方独栋、双拼、小高层小高层6500元/㎡;独栋别墅20000元/㎡学区房占比50%以上,以公务员和私营业主为主学区房无约4万方『盐渎板块』更靠近城中，区域配套健全，有重点学区配套，区域内项目供不应求，推出项目开盘去化较快，后续相对供应稀缺区域内以小高层、高层为主，内港湖区域售价在5500–6800元/平米，内港湖以南和以西区域在4800–5200元/平米目前区域在售楼盘较多，后续供应较大内港湖客户主要为泛公务员、私营业主等中高收入阶层，其他区域因价格便宜有工薪阶层内港湖区域主要驱动因素为学区房、配套和景观资源，其他区域为价格优势和学区房典型楼盘