天津圣光皇冠国际公寓项目营销策略方案.ppt

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1、需要提前思考的问题NO.1NO.2NO.3NO.4NO.5优越的地理位置使空港融入京津冀经济带和环渤海都市圈济发展之中,在降低了企业的交通成本同时,也有利于企业良性竞争对入驻企业的政策支持，增强了企业对空港的发展预期,同时也降低了企业运营成本，增强区域内企业竞争力随着空港物流区的建设，特别是技术含量高的行业（如航空、汽车、生物制药等）和相关第三产业的发展，可以预见空港高素质外来人口将会快速增加在日趋激烈的空港区域,建立差异化的推广策略,是赢得市场份额的关键.道路规划与基础设施建设的不断完善，为空港物流区发展提供了有利的硬件支持Part1市场到产品Part2产品到推广Part3推广到执行

2、INDEX

3、索引*Part1市场到产品本案推广需要解决的问题A-空港与滨海、天津之间的区域关系B-酒店、酒店式公寓、写字楼产品及对应客层之间的关系C-空港的区域抗性D-形象问题，2年间的形象沉淀。E-再次提升产品的有效支撑F-高端产品与高端客户的B2B的连接空港与滨海、天津之间的区域关系分析借助政府声音：利用空港、海港发展物流加工产业，兼用天津城市中心东移资源发展现代商务商业，实现优势互补，合力发展天津经济。空港经济，将与滨海、天津共同铸成稳固的“黄金三角”，成为天津经济的新增长级。注：空港产业以机场运输业为核心的全部相关产业的集合，或者说是建立在航空运输基础之上的产业。这些产业大致包

4、括航空运输业以及与航空运输相关的物流业、加工业、高新技术产业、商业及其它服务业。产品及对应的客层分析皇冠假日酒店写字楼酒店式公寓拉升酒店式公寓形象高度，提升其品质感和高端气质．提升写字楼级别标准，同时写字楼为皇冠假日提供纯粹商务办公环境写字楼为酒店式公寓加深了其商务性格度，酒店式公寓为写字楼提供更便捷舒适服务空间客层扫描根据本项目作为商务综合体的高度考虑产品特征，对于目标客群的描述将分为“服务式公寓客户分析·以财富收入划分：财富阶层、准财富阶层、白领的尖端。·以职业划分：企业主和高端管理者、外籍人士、金融界、职业经理人·以置业目的划分：１、工作需要２、品质消费习惯　３、投资·以年龄划分

5、：35-45岁为核心消费群体新财富贵族（的私人会所）新品牌企业（的CEO形象）新进驻公司（的前沿哨站）新视野人物（的投资佳品）天津客户·天津更新的财富人群，资源财富阶层·品质要求的偏爱人群国内客户·异地经商的天津籍成功人士·有意长期投资天津的实力型公司及个人·对天津有长远投资意向或极重视天津的战略发展意义，决定在天津建立总部或战略基地，希望通过某区域的特殊性质和特殊事件使公司及个人拥有较好的发展平台,对事业有较快的提升国际客户·驻津的国际集团及商住代表·将天津作为主力投资机构的国际集团及商住代表·准备将天津作为新投资战略基地的国际集团商住代表·海归的成功投资人士·有意投资的华侨及港澳台

6、人士公寓客户：根据本项目作为全国型竞争的市场特征，对于目标客群的描述分为天津客户、国内客户和国际客户三部分来进行：与其他空港项目不同，由于产品先前营销定位立足异地营销，上海，香港等地。消化群体为外籍外地高端人士。本地销售历时不到1年时间，推广策略混乱，做世界500强的房东和西雅图策略均没有得到市场的认可，客户积累较少，市场反映不明朗，加之09年经济危机，使得客户流失。市场不可能接受低端产品，此物业的存在即为高端。继续提升形象，是唯一的出路，异地成交的高端客户素质对现在的销售有利好的倾向。2年时间，形象的沉淀面对如此的市场格局，我们要---一、虽然可能存在困难，但是我们一定要坚决地执行快

7、速入市，充分预热后即刻快速销售的策略，以免陷入恶战，夜长梦多啊！二、不管是推自用还是推投资，一定要坚决地走高端路线，因为市场不可能接受一般的产品，必须通过独特的卖点挖掘去表现项目的尊贵，同时在竞争如此激烈的状况下，高端形象一旦滑落，就很难再反弹了。你说，要是我们最后剩了三、四十套房子，但怎么也卖不出去，或是卖不上价,你说有多别扭。再次提升产品形象的问题与对策项目自身优势的挖掘、项目品牌优势，已售业主的素质圈层，将成为项目运作成功的要素！商务综合体内部产品产品设计国际化核心位置，未来行政中心区相隔白金五星酒店支持产品自身品质的优越性运营团队的专业性开发雄厚的实力和广泛的资源项目优势单价过

8、高项目缺少核心支撑点地理位置区域发展对项目的影响冷却的项目商务形象项目服务感受投资回报等数据项目问题点利用洲际品牌进行支撑对区域规划的深入分析与对产品品质的反复加强利用阶层素质提升重新加强产品的公信力,同时充分挖掘现有资源利用销售现场说辞进行弥补解决对策空港升级为空港经济区的优势；道路通勤差距带给京津塘的房价区隔；园区设施规划的逐步齐全；周边的多维交通体系和生活配套完善；5年空港经济，10年开发区引领未来区域发展洲际酒店高调入主,第一太平戴维斯