国际公寓营销策略及销售进程规划.ppt

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1、星舍国际公寓营销策略及销售进程规划营销策划部2011年10月18日策划思考了解市场状况为项目综合定位提供依据和方向；结合市场和定位，为项目塑造独特价值体系；实现营销目标，制定整体营销战略；落实营销工作，系统部署营销工作。颠覆式营销创新，落实它！实现它！目标分解9529㎡可售面积销售周期19个月（11.10-13.5）16层以上精装均价9180元，毛坯7670元16层以下房源2012年2月前清盘2013年5月前，实现销售率100%约7746万的回款把控时机，创造价值制高点如何实现：1、保持销量与确保回款；2、提高售价与保证销售速度。基础研究PART1:市场环境

2、PART3:SWOT分析PART2:项目基本状况PART4:项目定位PART5:项目总体营销策略PART6:销售进程规划行动方案PART7:营销执行目录2011年市场认知回顾限购类型：新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。限购套数：本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60%。限购令认家庭不认户口，已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），已拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。税收：对个人购买住房不足５年转手交易的，按其销售收入全额征收个人住房营业税。信贷

3、：对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于６０%，贷款利率不低于基准利率的１.１倍。一线城市多家银行上调首套房贷利率，建行上调首套房贷利率1.05倍急需者上浮1.1倍限购令政策伴随着宏观经济的向好和全国房地产市场的复苏，西安房地产市场2010年一路向好，房地产开发投资增长加快，销售市场火爆，量价齐升。然而2011年的一纸限购令出台，市场随即进入冰河期，上半年价格并未出现波动，成交量却大幅萎缩，在金九银十的旺销期各大开发商均推出优惠政策以价换量，后市不容乐观。2012年市场整体趋势预计客群预期调控政策趋紧的同时，2012年通胀压力继续显现，投资渠道匮乏以

4、及购房者相对保守的投资理念，使得楼市仍旧是资产保值增值的最佳途径，预计限购令政策威力将进入微观时期，陕北投资客户将有所动作，对楼市注入强心针。市场表现2012年西安整体市场运行以平稳的趋势为主，成交量会有所上升，但难以与09年市场恢复的行情相并论形成较大突破，同时价格项目周边市场价格上涨幅度有限。板块分析城东、城北继续争夺自住型市场的首选位置，城北供应量放量增长，地铁优势显现，2012年量价将得到释放提升，继续领跑西安楼市的成交量。政策调整楼市政策调控进入多发期，部分城市限购令有可能取消，下一步调控重点将在房产税、预售资金监管、土地增值税清算及交易环节重税四方

5、面。项目分析城北文景路9号（文景路与凤城一路十字向北50米），房地产版块隶属于经济开发区。项目地块西临文景路，距新市政府约1500米现有城市配套情况交通状况商业配套教育配套医疗配套金融配套餐饮、娱乐配套601，108，117，702，912，209等公交线路商场：华润万家、人人乐、崇尚百货等雅荷幼儿院、海荣豪佳新概念幼儿园、西安福田幼儿园、西安经发交大附小、附中、西安中学、西安外国语学校、陕西师范大学锦园国际中小学、陕西省交通职业技术学院等长安医院、凤城医院等中国银行、工商银行、建设银行、浦发银行、中信银行等中菜皇、经发王子饭店、名都国际酒店、海底捞火锅、金帝

6、酒楼、成都驿站、老铺烤鸭、圣豪轩等项目文景路凤城一路项目区域商业发展分析经开区经过近年发展，目前已逐渐成熟。其一次创业核心区商业发展已经达到很高水平。无论餐饮、购物还是休闲娱乐，档次均居西安市中高端水平。经开区商业主要向北、扩展。像赛高国际街区等项目，底商商业发展已有一定规模。以国美电器、沃尔玛超市、世纪金花等一批大规模商业为支撑，未央路为带状分布的商业格局，主要街道的目前日均客流量超过3万人次。并且有逐步向北部扩展的趋势。项目区域商业发展分析离项目北向30米的海璟商业综合体已成雏形，旗舰店之一为赛格电脑城，加上超市、餐饮，购物等业态商家的进驻，必将提高本项目

7、的商业元素，并直接带动公寓的销售和出租需求。项目注重外立面格调的营造，在区域形成强烈的边界感通过一系列的宣传推广，项目精装品质在购房者心中已有所建树，在该区域是为数不多的精装项目，具稀缺独特性。SWOT优势-----Stregth劣势-----Weak处于经开区核心路段，未来升值潜力巨大时尚独特的外观设计，产生市场标杆效应开发理念优势：高科技、精装修、市场稀缺型产品户型单一，对自主人士吸引力不足没有充足的停车位，对商业经营存在一定隐忧项目体量较小，开发商品牌优势尚未建立机会-----OpportuitySO战略——发挥优势，抢占机会WO战略——利用机会，克服劣

8、势西安房地产市场发展整体趋势向好相对旧