翰泊天秀城开盘前推广方案.doc

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1、翰泊天秀城开盘前推广方案刖B一、商丘市房地产市场分析二、木案SWOT分析三、存在问题分析四、推广冃的五、推广策略六、推广主题七、楼盘形象包装八、媒体宣传组合策略九、促销活动总结Page--Y/m—冃

2、JB进入2010年，房地产市场也开始进入了新一轮的销售高潮，商丘楼市竞争势必更趋于白热化，房地产营销战越战越烈，整个房地产市场呈现以下几个特点：K楼盘品质和整体素质都在不断提升。2、广告量不断增加。主要表现在广告版面越做越大，广告频率越来越高。3、促销手段变化多样，促销活动层出不穷。4、购房客户越來越理性，

3、购房吋越来越谨慎。以上种种市场表现预示着，今后房地产营销的困难在不断增加，竞争在不断升级。对于翰泊•天秀城来说，冃前正处在四面埋伏的境地，前后夹击，左右受迫。书香人家、金地绿洲、金阳小区、居易港湾、都市•明星花园、景苑等项目，与翰泊•天秀城相比在地段、景观、规模、价格??或多或少类似，相近之处颇多，区位市场竞争相当激烈，如何在竞争中保持自己独有的特色，以实在的销售业绩来证明自己的实力是本阶段营销的关键。一、商丘市房地产市场分析（一）城市发展方向分析商丘市作为豫东的一个中型成市，随着高速公路的修建，整个城

4、市未来的规划方向主要是向南、向东发展；主要楼盘集中在神火大道沿线。（二）市场需求分析整个市场表现为“冇效需求供给不足，无效供给过大”。目前有一大批（诸如私营企业主、企业职工、行政事行单位领导干部等）消费者，对现冇住房不满意，急需购买高品质、高档次的住宅。（三）开发商开发水平分析冃前，商丘市开发商数十家，一线、二线开发商相续进驻，同吋带入成熟的营销观念，冇效提高商丘市整体开发水平。（四）楼盘开发状况分析从商丘市冃前正在开发及己开发楼盘来看，无论从建筑设计，还是小区内环境规划，都朝着规模、上档次的住宅社区发

5、展。（五）市场推广策略分析从目前所开发的楼盘的推广手段来看，大批一、二线城市成熟推广手法加以应用，推广手段层出不穷，楼盘包装高档，推广应有尽有。（六）本区位产品价格及面积分析从产品价格及面积分析从产品及销售价格来看，大多项冃产品以小高层及高层为主要竞争产品，主流面积在80—140平之间，单价在1400-1800元/平方米之间。校，实验中学，有效带动校园经济。（二）劣势1、本案位于商丘市西部，与城市规划向南、向东发展相反，升值潜力较低；2、由于木案体量较小，儿乎没有小区环境，不利于提高项目品质。3、周边环

6、境较差，临近主干通，人流、车流较大，噪音较大，人口较为复杂。（三）机会K由于目前商丘市滞后的开发水平，为本案留下了较大的操作空间。2、项目周围暂时可销售楼盘较少，为项目二、本案SWOT分析（一）优势K本案位于商丘市平原路与文化路交汇处，交通方便，四通八达。2、周边配套设施齐全，紧临商丘市师范学销售还来机会。3、项目周边学校林立有效提高周边人文环境及消费能力。（四）威胁书香人家二期、金地花园二期以及项目东侧楼盘的开工，冇效的拦截依据目前商丘市房地产市场情况分析及本案的分析來看，本案客户主耍范围在民主路以南

7、、南京路以北、凯旋路以西以及商丘周边各城镇，本案的目标客户应定位于中、高收入者，具体确定为：2、周边企业单位职工（振华玻璃厂、师院学校等）2、周边各市场（钢铁市场、家电市场等）及门店私营工商户3、周边各行政事业单位的中层以上领导干部4、商丘市郊县的个体经营者5、市内有一定经济基础的投资客三、存在问题分析翰泊•天秀城自VIP会员认购至今已冇数月，积累VIP会员共计300余户，到访客户急剧减少，VIP会员停滞；远远没有达到销售所需的预定需求，前景不容乐观；同吋客户普遍心里价格较低。通过对翰泊•天秀城周边楼盘

8、调研分析、前期来人、来电表单分析、归类、研讨以及客户反映问题总结和商丘市房产市场的动态变化，发现存在以下问题：（一）内部因素K工程进度太没冇冇效跟进，导致一部分客户对公司的资金实力产生怀疑，客户流失。2、工程现场管理混乱，致使部分客户对小区工程质量表示质疑。3、广告投入缺乏，不能有效增加新客户到访。4、售楼部内部装饰包装简易不能有效提高客户心里价值。5、现场外围仅冇围墙包装，不能冇效拦截过往客户。（二）外部因素K商丘房产市场发生了较大的变化，大体量竞争楼盘相续推出，翰泊•天秀城与竞争楼盘书香人家、金地绿

9、洲等楼盘相比并没有太大优势。2、竞争楼盘的推广力度加大，金地绿洲封顶销售，书香人家“五•一”全线销售（现已建到四层，前期为团购，小区规模大），金阳小区海量发放宣传页等促销活动，分流走了大量意向客户。四、推广冃的1＞提高VIP会员数量，为开盘热销做好铺垫。2、通过整体包装推广，提高楼盘品质形象。3、加强客户对翰泊•天秀城忠诚度的培养。4、进一步提高翰泊•天秀城的知名度和美誉度。5、全面提高客户心理价格，有效稀释前期VIP会员。遵守循序渐进的原