商城开盘前营销推广方案.doc

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1、华丰商城开盘前营销推广方案(2013-7)一、竞品概况目前，华丰商城主要竞争对手为哥伦布城市广场和金地商业步行街，目前，哥伦布城市广场一期已经开盘，金地商业步行街正在建设当中，现场销售中心即将公开。(一)哥伦布城市广场概况1、项目区位：人民路与汇文路交汇处西南角2、建筑面积：总建筑面积12万肝，其中商业约10万肝，分为A、B、C、D四个地块，A地块5层商业，已开盘销售，引进家乐福超市。B地块为4层商业和19+1层住宅。C地块为4层商业，D地块为4层购物中心和15层酒店办公。3、开发商：江苏中利世

2、纪置业有限公司4、运营商：无锡哥伦布商业运营管理有限公司。5、一期开盘概况:(1)一期房源：A地块，引进家乐福超市。5层商业，1、2层对外销售。(2)销售价格：一层沿街约8万元/nf,—层内铺3-3.5万元/rrf,二层约2万元/rrf。(3)商铺面积：共仃0间商铺，一楼层高5.4米，面积20-40m项目区位：人民路与汇文路交汇处东南角(原卫生局地块)项目规模：总用地面积9160m2,建筑占地面积5138m2,总建筑面积16488m2,其中商业面积13908m2,影院2500m2o3、商业形态：

3、步行街，主体3层，局部4层。4.商铺面积：面宽8-8.4米，沿街进深17米左右，内铺7/3米，主力,得房率约94%，内街面宽：2.4米。二楼层高5.4米，面积32-113m2，得房率63%。(4)销售悄况:开盘当天销售10套左右。截至7月4日，网签33套，其中一楼23套，二楼10套。(5)开盘总结：从销售情况来看，哥伦布城市广场一期开盘是失败的，分析原因，主要在于3个方面：第一方面在于定价过高，对于客户的价格承受能力缺乏了解。其次，产品不合理，特别是二楼的商铺面宽才2.4米，利用率较低。第三、开

4、盘实际选择不当。(二)金地步行街户型面积约136m2o5.投资商：江苏登达建设集团6、全程招商：厦门博雅（三）总结目前，区域内的商业竞争越来越激烈，在地段差别不大，产品近乎雷同的情况下，价格的制定和招商工作显得尤为重要。哥伦布城市广场开盘失败的情况告诉我们，适用的产品和合适的价格，才能赢得市场。同时，华丰商城应该尽快蓄客，在金地商业步行街之前，抢夺一部分客源。二、本案分析1、项目概况项目占地面积6400m2,总建筑面积：24074m2,地上建筑面积"9200m2,裙房为5层，主体建筑8层°层共有

5、商铺392间，其中一层12间，层每层95间，共380间。2、SWOT分析优势H机会＞地处建湖核心商业地带。＞交通方便。＞项目沿人民路面的高隹价、高租金的当地领导地位己确立。＞紧邻县人民医院，可导入就诊人流。＞稀缺地段资源，未来升值潜力巨大。＞消费水平的日益提高，帝来了更多的高端消费需求。＞建湖人对商业的投资热情较高。劣势][威胁]＞5层的商业，二层以上去化较难。＞规模一般，影响力较小。＞人民路禁止机动丰进入，一定程度上影响了人流量。＞哥伦布城市广场、金地步行街的出现，将大量分流本案客源：影响本実

6、＞外来人口导入屋不足，买方市场缺少新鲜血液的补充。3、SWOT深化建议发挥紧邻人民路的项目核心优势，在推广中始终贯穿人民路价值。通过有效的招商工作，合适的推盘节奏，合理的定价，克服劣势、规避风险。三、客户分析1、菩客总量：截至6月30日，华丰商城售楼部共登记客户166组，其中已经有9组客户交纳了80-200万的会费。2、面积需求：在有面积需求登记的97组客户当中，面积需求100怖以内华丰商城前期登记客八面积需求分布□组数的共有79组，占到总量的81.4%o□组数791431loom?以内100-

7、200irT200-500mz500m7以上3、楼层需求：在有明确楼层需求登记的15组客户当中，楼层需求2F的“组，占到总量的73.3%,4F和5F目前没有需求客户。华丰商城前期登记客户楼层需求分布15//410/5/^=71□组数0丿1卜'2F3F□组数31114.客户等级：166组登记客户中，A++类客户8组，其中已交会费的6组;A+类客户11组,其中已交会费的1组；A类客户147组,其中已交会费的2组。2001501005001111A++A+A□纽数811147华丰商城前期資记客八等级分

8、布□组数总结：1、华丰商城1-5层共有商铺392间，目前仅有166组客户,蓄客量远远不足；(2)在未认筹的情况下，我们还无法很好地判断前期登记客户的诚意度，需要通过蓄客手段进行筛选，以便于制定开盘时间；(3)从目前客户需求面积的情况来看，我们制定的小间出售的策略是正确的。(4)从目前客户需求楼层的情况来看，3・5楼的去化工作将是艰难而缓慢的。营销方案(%1)推盘策略华丰商城在推售时始终把握一个核心推盘策略"共应房源比客户需求房源少一点”，以此引爆客户需求，保证成功开盘。在具体的推售方式上，为保障