年大连中益国际家居广场项目整合营销方案调整报告.ppt

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1、《项目整合营销方案调整报告》泛亚星美商业管理有限公司八、商铺定价及价格策略九、项目推广及策略十、推广核心十一、项目的内部认购十二、VIP操作流程（认购）十三、项目招商及运营管理十四、预警分析目录一、前言二、我们项目做什么？三、我们客户是谁？四、我们用什么来征服投资者？五、项目营销策略六、项目入市七、销售排期2010中益创领大连商铺掘金时代“营销不是以精明的方式去兜售自己的产品或服务，而是一门创造真正客户价值的艺术”——菲利普•科特勒(Dr.PhilipKotler)前言一、营销的基本规则营销一定是企业想改变或迎合目标受众的消费习惯，产品才有销售机会。商业地产项目首先要了解目标受众内在需求

2、的改变，然后根据这种改变把产品打扮成目标受众想要的样子，然后就能吸引目标受众。产品要想赢得目标受众，就要明白先修炼自己，然后才能引导和抓住目标受众。机会来源于目标受众的行为，而要赢得目标受众的行为来源于自己正确的行为。二、项目是平台，营销是演戏营销就像演戏一样，导演是后台的，模特是前台的。拍电影不看导演水平如何，单看票房的收入有多高。常言说“内行看门道，外行看热闹”，问题是看热闹的决定了什么产品受欢迎。所以，在营销中间理解目标受众的视角很重要。产品的优良设计和正确的推广都是基础，很重要，但不卖钱，但产品要卖得好就看项目的操盘者是不是很好地把握住了目标受众的心态。三、营销的核心目标受众看热

3、闹是有模式的。营销要明白目标受众，目标受众都是先看热闹的，企业就要想办法吸引目标受众的注意力，但仅仅吸引注意力还不能卖东西。有了兴趣以后，目标受众心里就要盘算一下，这个盘算就是购买的理由。给目标受众的理由不要多，一个就够了。最后，让目标受众产生尊重感。如果从这三个层次来满足目标受众的需求，就是一个成功的营销。我们项目首要解决的核心问题：首先，4万平米商业街产权商铺的迅速销售其次，13万平米展厅销售客户的积累再次，4万平米公寓销售的客户积累6月中下旬商业街内部认购，7月中下旬项目开盘，我们要做什么？我们客户是谁？在哪里？他们有什么样的特征?如何锁定！我们用什么来征服投资者？我们通过何方式及

4、营销推广策略来引起市场关注，占领市场！吸引投资者青睐。我们的项目做什么？乘势而上全面升级现陶瓷城面积17万平方米，1200余家商户，经营着二十大类，年销售额十亿元以上金州（中益）陶瓷建材批发市场总用地131.3亩，规划总建筑面积205268平米的中益国际家居广场改造60万平米东北家居建材博览交易中心城市资本时代的家居商业领航者中益置业中益国际家居广场家居建材总部基地大连家居建材行业竞争加剧国内顶级家居建材巨头进驻大连——红星美凯龙、居然之家国际家居进驻大连——宜家家居北部经济增长的预期防范因素居民生活水平升级、家居建材商业升级调整项目地段原先的家居建材业现状对比中益新的家居建材业定位考虑

5、因素中益新定位诠释中益新的家居建材业定位项目原有家居建材业商业现状中国家居建材业发展第二阶段市场形态的低端家居建材业集中区项目是新的家居建材业商业核心中国家居建材业发展最新阶段的中高端家居建材业集中区本项目总体功能定位：是集家居、建材、展示交易、商务办公、服务、居住、餐饮、休闲娱乐于一体的商业综合体家居主力店精品商业街总部公寓++中益国际·家居建材MALL中益国际.家居MALL——中益国际.东北最大的家居建材总部博览交易中心————东北最大家居建材单体店——居然之家大连店——精品商业街区————总部公寓——家居建材购物广场——居然之家主力店家居建材商业街区——装饰建材街区——临街店铺+旗

6、舰店家居建材办公区——总部大厦（酒店式公寓)家居建材配套区——办公、餐饮、生活超市配套区是集家居建材采购、展示交流、商务办公、服务、居住、餐饮、休闲娱乐于一体的，业态全覆盖的综合家居建材MALL产品形态我们的客户是谁？定位原则：找到目标消费者的真实需求，锁定项目的各层次目标客户群。定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成。目标客户群定位的含义目标客户群可划分为：消费目标客户群针对中益家居MALL本身的氛围与形象，以及服务的质量丰富与否，独特与否，吸引而来的人流就是顾客，终端消费者。购铺目标客户群购买中益家居MALL店铺来投资和自营，并利用出租和经营来收益的

7、。经营目标客户群租赁中益家居MALL店铺来经营的主力店、行业店和专卖店，即商家。客群的基础与支撑大连城市现有人口规模，全市户籍总人口570万，其投资和消费能力正待被释放。社会消费零售额，全省排第一。消费率：沈阳是41%，大连48%，位列全省第一！消费目标客户群描述这部分主要描述的是进入中益家居MALL消费的人流，应该包括各种各样的人：本区、开发区、北三市、大连市区北部等。项目要达到的目的是，使人群关注高度本案，这才是消费目标客户进入