章丘国际建材家居广场项目策划实施方案

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1、策划方案（初步）二0一七年十二月十六日章丘国际建材家居广场第一部分市场分析济南东拓章丘新城图济南市城市总体规划章丘国际建材家居MALL本案SWOT分析城中片区城东片区城北片区滨江工业组团一、济南东拓章丘新城图城中片区城东片区城北片区滨江工业组团二、济南市城市总体规划城中片区城东片区城北片区滨江工业组团三、章丘国际建材家居MALL四、章丘房地产发展现状章丘近两年房地产开发情况2016年和2017年，章丘区的投资开发量均达到了100万方左右，其中商业的开发量较少，占整个房地产开发量的10%以下，即近两年商业地产的开发量每年小

2、于10万平方米。济南东拓建设的加快2017年，地铁轻轨的章丘线规划。2016年，济南政府规划章丘为东部新城区。章丘划区以及招商引资2017年，招商引资1000多个亿，特别是乌镇明水古城的招商规划。2016年，山东大学章丘选址。支撑章丘区房产销售量大幅增长的主要原因人口增长拉动需求区域产业发展带来许多外来人口。国家二胎政策的放开带动人口增长，这必然会刺激住宅以及商业的需求。旧城改造和新区建设步伐加快随着旧区改造和新区建设步伐的加快，必然会大大刺激居民对住宅以及商业的需求。五、章丘专业市场分布1、章丘专业市场主要包括建材市场

3、家居市场五金市场汽车市场农副产品批发市场等2、章丘建材家居市场现状◆目前章丘区共有大小建材家居市场4个◆体量在30至100亩不等六、本案区位1、涌金商业广场２、金汉马国际家具展销中心３、苏中批发城４、浙江商贸城５、富丽华装饰城６、好来居家饰广场134562七、本案SWOT分析优势地处章丘老城区与济南老城区的交界周边未来发展规划很成熟所属建材类市场板块的商业氛围比较稀缺劣势距老城区较远，人气不够旺现有商业环境较差，整体环境不够成熟辐射济南东部高新区相对还有段距离机会项目周边几个招商引资大项目的进驻，政府建材家居市场外迁的决

4、心济南城市规划逐渐向东延伸，东部新城区域将带来一定的市区人口地价的上涨，将是本项目的不利因素。本项目周边的整体环境在短时间内无法得到全面改善。威胁第二部分项目定位功能定位形象定位业态定位档次定位本案定位主要支撑点一、功能定位章丘区城市规划之国际建材家居广场二、形象定位章丘最大的一站式建材家居产品采购中心章丘商业航母和最高档、最现代的建材家居Mall章丘首席铺王、营商之王三、业态定位建材、家居、五金、轻纺家饰、酒店四、档次定位国际化品牌经营引领区域商业档次升级本案定位主要支撑点：计划引进建材家居的品牌优势（居然之家、月星家

5、居等）章丘本地实力开发商开发建设、确保市场永续经营租售并举实现零风险投资“先租赁，后销售”的领先商业模式政府重点建设项目的背景优势第三部分客群定位客群区域定位客群社会阶层定位客群类型定位一、客群区域定位章丘本地客户：50%济南市区（历城区、高新区、天桥区、历下区）客户：40%其他外地客户：10%二、客群社会阶层定位政府部门职员、银行、医院、教育等事业单位员工企业单位高级管理人员，高收入职员个体私营企业主城市居民及周边县市以商业为主、收入较稳定阶层建材家居产品生产商建材家居产品经销商三、客群类型定位1、自用型客群以二次置业

6、者居多，他们因扩大经营或改变环境而置业。部分拆迁客户为谋生计而选择店铺，主要为自营。2、投资型客群此类型客群主要为中小型企业老板、公务员及事业单位员工，他们参加工作多年，手头有较多闲散资金，追求的是投资效益，在物业的投资选择上较为理性，比较重视市场未来的经营前景。第四部分销售策略产品规划销售模式推案节奏销售周期(分二期，按A推盘方案进行设计)一、产品规划1、产品分割建议本案商铺以100平米/单元分割。该面积作为主力商铺面积，较便于客户选择，既适合经济实力不足的投资者，又不影响实力雄厚的投资者购买（可以几个商铺合起来购买）

7、。2、动线规划设计科学合理的动线规划，使商场内部人流均衡，最大限度地规避经营死角。3、定价策略根据市场实际变化情况，另行制订价格策略。三、推案节奏方案A：——3、4层销售理由：为什么先推3-4层？本案共12万方，体量庞大，需要分期推出。先推价格适中的3-4层便于整案的宣传推广，使项目一炮打响。有利于快速回笼资金，规避经营风险。先楼上后楼下，符合整案低开高走的价格策略。方案B：全盘分批推出，至少开盘4次以上。每次限量推出铺源，制造“供不应求”的热销局面。但本案体量过大，周期过长，可能适得其反，所承担风险太大，建议不采用。四

8、、销售周期(分二期，按A推盘方案进行设计)第一期：广场3、4层1、引导期（客户积累期）：2018年3月-2018年6月发放会员卡：一张卡收定金5万元，一个客户凭身份证限办一张卡，凭卡购铺可打折优惠（优惠形式多种）。以该种方式便于绑定客户，并明确客户投资意向度，发卡到一定数量，才能保证开盘一举成功。开盘期：拟2018年