大连中航国际广场项目综合运营目标评审会(方案版)

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1、大连中航国际广场项目综合运营目标评审会（方案版）2013年2月20日市场分析及项目定位产品规划及设计成果全周期运营计划营销推广策略目标成本全周期财务指标公司管控及团队建设情况说明项目风险提示目录住宅市场总成交507亿，刚需市场表现佳。2012年市内七区全年总成交与2011年基本持平2012年整体市场的成交金额与2011年持平，成交均价小幅下降；全年成交房源套均面积88平米，成交特征始终表现为刚需市场。十八大的召开从经济环境要求我国保持稳健的货币政策，为房地产市场提供了相对稳定的货币环境保障，城镇化的建设需求为房地产提供了需求保障，加之国企央企高调拿地，一定程度上提振市场信心。时

2、间成交面积成交均价成交总价（万方）（元/平）（亿元）2011年485.310505509.812012年495.7510228507.05同比2.15%-2.64%-0.54%沙河口区整体成交量呈现出波动上涨，2012年成交量24.13万平，较去年萎缩28.29%，成交均价16827元/平，由于区域产品呈现两极化，价格波动范围较大，整体成交均价同比轻微下滑。量价齐跌的态势与整体市场保持一致，市场大环境以及沙区供应项目性价比无法达到客户预期，造成客户需求受抑制是成交量价齐跌的主要因素。沙河口区2012年总销金额40.6亿元，同比下降27.54%，价稳量跌。时间成交面积成交均价成交

3、总价（万平）（元/平）（亿元）2011年33.651665356.042012年24.131682740.60同比-28.29%1.04%-27.54%沙河口区价格稳定但成交量大幅下降2012年2万以上市场共成交23.40万平，成交均价26500元/平，高端市场在全年内成交表现出逐步回升的态势，但较去年，在成交均价也有小幅下降的同时，仍旧无法保持市场成交量，同比2011年下降17.17%，整体量价呈现出齐跌的状态；在目前刚需刚改为主的市场，客户量是主要的影响因素，2012年高端市场成交均价依然坚挺，成交量较去年同期萎缩17.17%。时间成交面积成交均价成交总价（万方）（元/平）

4、（亿元）2011年28.252670475.442012年23.42650062.01同比-17.17%-0.76%-17.80%高端市场价格稳定但成交量下降2012年竞争环境分析——本案竞争格局本案竞争热点在东港和星海板块，本案周边属于成熟板块，未来新增项目较少。第一梯队：均价2万以上万达海公馆、星光耀广场东港第、深蓝中心、骊高新世界第二梯队：均价1.4-2.5万颐和星海、绿地中心、一方国际、城市旋律、华业玫瑰东方深蓝中心星光耀城市旋律一方国际东港第颐和星海本案骊高新世界绿地中心华业玫瑰东方中山路第一梯队第二梯队万达海公馆2012年竞争环境分析——本案竞争概况精品分类项目名称

5、面积区间（㎡）存量（套）2012年销售情况成交套数销售面积（㎡）销售总金额（万元）成交均价一级竞品万达海公馆160-3004878099541990019880星光耀广场190-330344143320870026330东港第90-20068695121852760022620骊高新世界65-126941————————绿城深蓝186-271（跃层：410-730）83128276206060021940二级竞品中心裕景60-2506935362051530024670城市旋律36-141598321775310017280绿地中心39-2901356————————华业玫瑰东

6、方45-1501081177131911880014290（含一期）颐和星海54-32013581241412826700189702012年销售概况在售产品35—55㎡公寓，200—300豪宅销售周期3个月销售套数公寓45套，豪宅35套，共80套销售均价豪宅21546元/㎡公寓14211元/㎡销售面积豪宅7820.9㎡，公寓2132.9㎡销售金额2亿『万达海公馆』借势万达广场建设、豪华销售中心及观海平台充分利用海景效应，2012年完成销售面积1.0万㎡，2013年将以高层和别墅为主，预推10-11万㎡。1号30F2号41F『绿城深蓝』凭借绿城品牌、豪华的装修、大幅的折扣和准现

7、房销售，2012年完成销售总额6.06亿，位居2012年豪宅市场第一名。2012年销售概况在售产品180—300㎡豪宅销售周期12个月销售套数128套销售均价21940（含精装6000元/㎡）销售面积27620㎡销售金额6.06亿『华业玫瑰东方』由于项目定位平庸和推广乏力，清水房售价14290元/㎡，全年总销仅1.88亿。2012年销售概况在售产品45-150㎡销售周期12个月销售套数177套销售均价14290元/㎡销售面积13191㎡销售金额1.88亿2012年竞争环境分析——结论受国家调